小編從各個方面搜集的資料使這篇“住宅管理方案”更加完美，熱烈歡迎您的閱讀希望您能夠喜歡此文。做準(zhǔn)備是任務(wù)的首要工作，為了確保我們的努力取得實(shí)效。常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定工作方案，做好每一步的方案設(shè)計才是工作實(shí)施的重要前提。
導(dǎo)語：為進(jìn)一步加強(qiáng)局機(jī)關(guān)院內(nèi)綜合治理工作，有效控制內(nèi)部可防案件的發(fā)生，保證干部職工生命財產(chǎn)安全，按照國家和省、州有關(guān)文件精神，根據(jù)吉首市社會治安綜合治理的要求，推進(jìn)創(chuàng)建“平安吉首”活動的深入開展。為維護(hù)局機(jī)關(guān)院內(nèi)安全與穩(wěn)定，特制定本方案。一、指導(dǎo)思想以“三個代表”重要思想和黨的十六屆四中全會精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省州加強(qiáng)單位內(nèi)部綜合治理專項會議的精神，堅持以人為本和科學(xué)的發(fā)展觀，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，
為進(jìn)一步加強(qiáng)局構(gòu)造院內(nèi)綜合辦理工作，有效把握內(nèi)部可防案件的產(chǎn)生，包管干部職工生命財產(chǎn)安定，根據(jù)國度和省、州有關(guān)文件精神，根據(jù)吉首市社會治安綜合辦理的要求，促成建立“溫和吉首”活動的深切展開。為保護(hù)局構(gòu)造院內(nèi)安定與鞏固，特訂定本方案。 1、教導(dǎo)思維 以“三個代表”緊張思維和黨的十六屆四中全會精神為教導(dǎo)，當(dāng)真貫徹落實(shí)國度、省州加強(qiáng)單位內(nèi)部綜合辦理專項集會的精神，堅定以工錢本和科學(xué)的成長觀，加強(qiáng)帶領(lǐng)，明了重點(diǎn)，集結(jié)氣力，協(xié)同作戰(zhàn)，做到“內(nèi)治”與“外治”相聯(lián)合，切當(dāng)進(jìn)步我局綜合辦理工作的辦理程度，有效防備被盜案件產(chǎn)生，確保質(zhì)監(jiān)工作安定鞏固，為社會安定鞏固大局做出貢獻(xiàn)。 2、工作重點(diǎn) 加強(qiáng)我局安定鞏固工作，健康安定機(jī)制，加強(qiáng)安定步隊構(gòu)筑，強(qiáng)化安定辦法，清除安定隱患，落實(shí)安定責(zé)任，構(gòu)建安定防備收集，確保局構(gòu)造院內(nèi)干部職工生命財產(chǎn)安定。自動和諧綜治辦整治局構(gòu)造院內(nèi)秩序，凈化局構(gòu)造院內(nèi)部環(huán)境。保險州局構(gòu)造各項工作順利進(jìn)行。 3、緊張辦法 1、美滿機(jī)制，強(qiáng)化辦理。一是加強(qiáng)安定辦理步隊構(gòu)筑。建立健康一把手負(fù)總責(zé)的局構(gòu)造院內(nèi)安定辦理工作軌制，明了分工，落實(shí)責(zé)任。局構(gòu)造要加強(qiáng)保衛(wèi)工作人員的步隊構(gòu)筑。要從州公安局保安公司聘請兩名合格保安人員負(fù)擔(dān)門衛(wèi)工作，加強(qiáng)對干部職工家屬、暫住人員、外來人員進(jìn)入證件檢察，嚴(yán)把入口關(guān)，防備被盜變亂產(chǎn)生。二是強(qiáng)化安定辦法。健康并嚴(yán)厲落實(shí)門衛(wèi)、巡查、消防安定等軌制，按期查抄和解決內(nèi)部安定辦理題目。特別是要加強(qiáng)對財務(wù)室、辦公室、室第樓、堆棧、微機(jī)室、實(shí)行室等重點(diǎn)部位的辦理和治安防備，周到防備各種違法案件的產(chǎn)生。堅定帶領(lǐng)帶班、專人值班軌制。門衛(wèi)履行24小時價班，包管通信純熟。堅定安定隱患報告軌制。建立安定變亂應(yīng)急處理預(yù)案。各科室所要對安定工作的安排、查抄、整改，都要建立典范的資料。三是加強(qiáng)局構(gòu)造院內(nèi)巡查軌制。聯(lián)防巡查隊當(dāng)真每日23時前的巡查，但不得少余兩次；保安人員當(dāng)真半夜后的巡查，不得少余三資。 2、深切排查，及時點(diǎn)竄。一是周全細(xì)致的展開安定隱患大排查。各科室所要敏捷構(gòu)造有關(guān)人員對本部分進(jìn)行一次周全的安定自查。二是對發(fā)覺安定隱患及時上報整改，特別是局構(gòu)造院內(nèi)重點(diǎn)辦法和部位存在的安定隱患，要嚴(yán)厲責(zé)任，期限整改，清除隱患。 3、加強(qiáng)教誨，防備為主。一是加強(qiáng)法制教誨。各科室所緊張當(dāng)真人要起領(lǐng)先效用，根據(jù)本單位的特點(diǎn)，有針對性地對本單位的人員工進(jìn)行法制教誨，進(jìn)步自我束厄狹隘，自我保衛(wèi)本領(lǐng)。二是加強(qiáng)安定教誨。各單位要采納有力辦法，利用警示標(biāo)語、點(diǎn)講臺、專題板報等多種式樣對本單位人員進(jìn)行防火、防電、防毒、防交通變亂等方面教誨，連續(xù)進(jìn)步全部人員的安定意識，自我保衛(wèi)意識，防備不測傷亡變亂的產(chǎn)生。 4、落實(shí)軌制，究查責(zé)任。各單位要周全落實(shí)我局綜合辦理帶領(lǐng)責(zé)任制和目標(biāo)責(zé)任制，根據(jù)“誰主管，誰當(dāng)真”、“誰主辦，誰當(dāng)真”的原則，安定責(zé)任層層分化，責(zé)任到人，各科室所的緊張帶領(lǐng)在政績考核，晉職升級和懲要與本單位的安定辦理工作掛鉤，嚴(yán)厲履行一票反對制。 4、和諧聯(lián)動，齊抓共管。 1、摸清底數(shù)，明了任務(wù)。各科室所要探討訂定安定包管方案，做到任務(wù)分包，責(zé)任分包。 2、是集結(jié)整治，和諧聯(lián)動。要針對排查中存在的題目和隱患，訂定辦法，重拳出擊，依法整治，將安定工作落實(shí)到實(shí)處。敏捷及時清除本單位存在的治安隱患。做到平常題目凡是查，重點(diǎn)題目重點(diǎn)查，緊張場合集結(jié)查，緊張期間提早查。對侵?jǐn)_和毀壞局構(gòu)造平常工作秩序的案件，自動幫忙公安部分加大力大舉度及時辦理，有效保護(hù)局構(gòu)造工作鞏固。
為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站
站長：儲德順
成員：陶蕓
2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站
站長：丁勇
成員：加盟企業(yè)
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
常務(wù)主任：謝洪
成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富
徐長祥周明福陳杰丁勇
孫子明陶蕓徐雅珍干程
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé)；二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
住宅項目前期物業(yè)管理人員配備、管理方案
一、管理、操作人員配備原則
1、堅持“先培訓(xùn),后上崗”,管理人員100%持證上崗
2、堅持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則
3、堅持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會招聘為輔的原則
4、堅持一技多能,一人多崗的原則
二、管理操作人員配備數(shù)量
三、人員配備比例
隨著管理方式,管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變化。針對小區(qū)的特點(diǎn),我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能,實(shí)行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務(wù))。在管理隊伍的建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運(yùn)用激勵機(jī)制,充分調(diào)動全體員工的工作積極性,嚴(yán)格考核,確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、員工管理
1、員工錄用考核及獎懲、淘汰制度
(1)確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘
我們公司在多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn),比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),講奉獻(xiàn)、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學(xué)歷水平,堅持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經(jīng)營,同時又充滿銳氣。
(2)績效報酬、規(guī)范管理
我公司人員的組織靠的是嚴(yán)格、可見的企業(yè)規(guī)范,在明確各級人員的崗位職
責(zé)和權(quán)利下,建立一套合理公正的獎勵制度,依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報
酬工資福利系統(tǒng),通過規(guī)范化的iso9002:2000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。
(3)素質(zhì)評價、績效考核
人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實(shí)踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評價體系,對員工進(jìn)行全面客觀的評鑒,各級人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo),業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良性作用,同時使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感,并實(shí)行5%淘汰率。
(1)激勵驅(qū)動,(2)留住人才
實(shí)踐證明,企業(yè)想要保持長久的活力,就要有良好的激勵機(jī)制和文化機(jī)制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)團(tuán)隊精神,增強(qiáng)團(tuán)隊意識和群體的凝聚力。
2、服務(wù)人員的素質(zhì)要求(服務(wù)人員素質(zhì)要求詳見下表)
***項目管理處服務(wù)人員的崗位職責(zé)及素質(zhì)要求
分類崗位職責(zé)具備條件
管理處 主任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。
副主任協(xié)助主任負(fù)責(zé)全面工作,主任不在時履行主任職責(zé)。大專學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書,具開拓創(chuàng)新精神。
服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)接待投訴、社區(qū)文化、財務(wù)收費(fèi)。初級以上職稱,熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作環(huán)節(jié),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力,具有物業(yè)管理上崗證書。
保安部 隊長負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理工作復(fù)、轉(zhuǎn)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運(yùn)用,具有保安人員上崗證。
保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應(yīng)敏捷,作風(fēng)正派,掌握基本知識和基本維修技能。
綜合管理部 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。初級以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運(yùn)作,具有物業(yè)管理上崗證書和專業(yè)技術(shù)證書。
綠化工綠化養(yǎng)護(hù)精通綠化養(yǎng)護(hù)技能,掌握園林綠化技藝。
清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。
維修工負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施維護(hù),維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術(shù)精湛,吃苦耐勞。
清運(yùn)工負(fù)責(zé)清運(yùn)小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負(fù)責(zé)。
3、管理處年度員工培訓(xùn)計劃表
表一:培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)
一《條例》問答總經(jīng)理全體管理人員另定
二人事管理技巧副總經(jīng)理全體管理人員另定
三公共關(guān)系學(xué)外聘全體管理人員另定
四常用設(shè)備自控原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定
五客戶處理內(nèi)部師資全體管理人員另定
六經(jīng)濟(jì)合同法外聘全體管理人員另定
七怎樣有效地激勵下屬內(nèi)部師資全體管理人員另定
八物業(yè)管理相關(guān)法則外聘全體管理人員另定
九房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識外聘全體管理人員另定
十供配電設(shè)備原理及維護(hù)內(nèi)部師資設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人另定
十一人際溝通技巧內(nèi)部師資全體管理人員另定
十二物業(yè)管理電腦軟件及運(yùn)用外聘全體管理人員另定
管理處年度員工培訓(xùn)計劃表表二:
培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)
一員工守則強(qiáng)化培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
二工作技巧及服務(wù)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
三增強(qiáng)工作質(zhì)量意識培訓(xùn)內(nèi)部師資管理處全體員工另定
四怎樣搞好班組團(tuán)結(jié)內(nèi)部師資班組長另定
五消防安全知識錄像內(nèi)部師資管理處全體員工另定
六實(shí)用禮儀內(nèi)部師資管理處全體員工另定
七怎樣搞好內(nèi)部管理內(nèi)部師資班組長另定
八法律常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定
九怎樣切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量內(nèi)部師資管理處全體員工另定
十簡易維修常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定
十一物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識內(nèi)部師資班組長另定
十二急救常識內(nèi)部師資管理處全體員工另定
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)
第二節(jié)、銷策劃階段介入
營銷策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調(diào)研分析,以及對目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項目的特點(diǎn)及客戶群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測算,有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤營銷相結(jié)合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書,并提供詳細(xì)的項目資料。
物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計劃落實(shí)責(zé)任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。
召集專題會議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。
在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評審意見。
根據(jù)地產(chǎn)評審意見,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時協(xié)助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。
銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的配合、以及客戶信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識、物業(yè)管理專業(yè)知識等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營銷中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營銷狀況、所需配合工作及日常工作的開展情況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時進(jìn)行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當(dāng)月的工作情況及下月的工作計劃。
4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營銷做好樓盤推廣活動,落實(shí)相應(yīng)工作;及時對客戶信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪;
營銷策劃階段應(yīng)注意事項:
物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣,了解客戶情況,進(jìn)行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。
第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入
物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個月。
施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
1.成立工程介入小組,一般 2~3 人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,及時回復(fù)物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實(shí)施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。
3.實(shí)行填報前期介入情況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。
5.物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。
物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
1.了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項:
a) 無論采取何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。
c) 采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a) 鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
8.給排
水工程
a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入
接管驗(yàn)收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。
成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、管理處人員并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗(yàn)收。
圖紙資料的驗(yàn)收
1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:
a) 全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b) 施工承包合同復(fù)印件;
c) 機(jī)電設(shè)備使用說明書;
d) 電梯使用許可證;
e) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f) 供水、供電的指標(biāo)批文;
g) 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
h) 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
i) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
j) 接地電陰檢測記錄;
k) 防雷引下線焊接記錄;
l) 地下管網(wǎng)竣工圖;
m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件;
n) 其他資料。
物業(yè)的驗(yàn)收
1.房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設(shè)備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。
b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設(shè)施驗(yàn)收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃?xì)庀到y(tǒng);
d) 空調(diào)系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗(yàn)收要求:
a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
c) 對燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗(yàn)收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計圖、說明書及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時,應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時間并通知相關(guān)人員。
6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗(yàn)收責(zé)任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進(jìn)行驗(yàn)收時,驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項目時,即時要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
物業(yè)預(yù)驗(yàn)收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時,責(zé)任人應(yīng)同時了解工程建設(shè)過程,小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)
前言
物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀(jì)80年代初首先在我國的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國物業(yè)管理條例也在年內(nèi)頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。
然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;
管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理維修困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。
第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等,就參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明,前期介入具有以下作用:
1.有利于優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計細(xì)節(jié)
物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視,對不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設(shè)計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。
2.有利于提高房屋建造質(zhì)量
由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師配合工程監(jiān)理對施工單位進(jìn)行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質(zhì)量還會存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。
3.有利于保證物業(yè)的使用功能
物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距, 如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時間,對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。
5.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時,在前期管理中,經(jīng)過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。
6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯,以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
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