最新項目營銷方案實用八篇

項目營銷方案。

解決方案是一個具備很高可行性的書面計劃，能夠最終實現(xiàn)既定的效果和意義。在日常工作中，我們經(jīng)常接到領(lǐng)導(dǎo)分派的任務(wù)。為了成功完成任務(wù)，我們通常需要準(zhǔn)備一個好的方案。那么，什么樣的方案才算是一個好的方案呢？為了回答這個問題，幼兒教師教育網(wǎng)的編輯特意為大家打造了這篇獨一無二的“項目營銷方案”。希望大家能夠喜歡它，并且熱烈歡迎您的閱讀。期待您對這篇文章能夠產(chǎn)生喜愛之情！

項目營銷方案 篇1

別墅如何營銷

007年下半年宏觀調(diào)控以來，福州樓市受政策影響，成交量下降，銷售速度緩慢，市場觀望情緒嚴重。福州房地產(chǎn)銷售進入淡市。面對這種局勢，開發(fā)商在積極地尋求解決辦法，通過打折、促銷等各種活動來拉動銷售，但是在市場大局面前，銷售形勢仍不容樂觀。作為二線城市的福州，目前在售以及將要推出的別墅產(chǎn)品有近20個，除了一些老的項目如大洋鷺洲、運盛美之國、翠湖山莊ⅱ期云頂、長灘美墅外，還有一些咄咄逼人，很強勢的新項目，如北緯25n、水岸君山、正祥橘郡等。對于福州這樣一個中等城市來說，今年福州別墅的推案量令人驚嘆，銷售的競爭也白熱化。

為了給福州地產(chǎn)開發(fā)商搭建一個交流的平臺，在未來的發(fā)展中更好地借鑒好的經(jīng)驗和觀點，為此福州搜房網(wǎng)特舉辦此次大話地產(chǎn)，與榕城地產(chǎn)界精英來共同分析和探討福州別墅的現(xiàn)狀與發(fā)展等問題。

主持人：最近的一個狀況是，福州的整個地產(chǎn)市場都非常地淡，我們手上有收到一個數(shù)據(jù)，從銷售的面積到套數(shù)都比較小。金山連房價都一直往下，有幾家我們問價格有沒有變化？他們都是沒有。但是我們一打電話給售樓小姐，她們就說你可以過來看，我們會贈送什么什么的，比如說裝修金、置業(yè)金等等。在這么淡的市場的時候，別墅的銷售應(yīng)該要怎么走呢？比如像前一陣子做的，有的公司抓一些潛在的客戶做一些活動，會有很大的效果嗎？ 陳智勇：像90平以下的，屬于年輕人一定要用的房源，這是剛性需求，這絕對沒問題。另外就是120-150的，更多的是投資性的，這種東西受到大的市場的情緒的影響。但別墅是說屬于一種中高端的，受到這種影響并不大。

主持人：你覺得別墅的銷售狀況實際上對這個市場的影響不是很大？教授你怎么看？ 劉福泉：我覺得出現(xiàn)一些降價一樣，還是很正常的現(xiàn)象。因為量很集中，大家都希望買別墅，錢嘩嘩嘩那樣買可能不太現(xiàn)實，別墅早已是一對一營銷了，一周一套、甚至一月一套也正常。我剛才說福州的別墅市場險些被2005、2006年的市場毀掉了。很多的開發(fā)商把福州的別墅市場低估了，別墅一賣完基本價格都是翻番的。如果公寓的房價過高的話，我覺得別墅的價格相對來說還是偏低了一點。但是現(xiàn)在的問題的罪魁禍?zhǔn)走€是要追溯到2005、2006年的時候。消費者來講，別墅跟公寓相比，對方位并不是特別地重視。鄭景楓：自然的景觀更重要。

劉福泉：在這種的情況下，就要看全市的別墅量，如果大了的話，就讓別墅的消費非常地累。主持人：到今年年底我們稍微做一了一個統(tǒng)計，就是獨棟的話差不多是兩千，不包括聯(lián)排。這個價位大概都在，最高我們就不說了，平均差不多500萬吧。

張征勇：2007、2008、2009年的別墅的量為什么比較大？其實這個時間段有點錯位，應(yīng)該說樓市旺盛的時候都是做郊區(qū)，銷售很衰的時候做市中心，反而在這個時候我們小區(qū)郊區(qū)有這么大的量，所以這就是為什么我們大家感到這么困惑，就是我們逆市而為。

主持人：對啊，這就是我們?yōu)槭裁从X得怪異的原因，本來應(yīng)該市場不好的時候要做市中心的。劉福泉：我們所有的城市都是攤大餅，2003年的時候統(tǒng)計銷量第一的是鼓樓、接著是晉安，后來是臺江，現(xiàn)在是金山了。

王梅清：你拿完地，項目的定位只能做別墅?，F(xiàn)在看來金山的還有很多項目沒有開發(fā)，像正祥橘郡一樣，不可能也開發(fā)電梯公寓房。還有一個，我覺得客群對于別墅來說，不可能像2005年的時候的銷售量，財富的積累不可能那么快。另外，聯(lián)排的客群都是白領(lǐng)、金領(lǐng)，銀行、電力占了很大的部分。私營業(yè)主屬于暴發(fā)戶或者個體企業(yè)主還是相對少及，就是文化比較高的客群多。今年有一個很致命的問題，就是國家把公積金給限制了，原來都是一千多兩千的公積金，現(xiàn)在限到五百多了，所以我們別墅的客群在萎縮。主持人：那么各家要怎么爭客戶。

張征勇：其實剛才有談到，現(xiàn)在市場需求的導(dǎo)向，有人說女人永遠少一套衣服，就像男人永遠少一套別墅，別墅的需求還是根本存在的。就看我們?nèi)绾我龑?dǎo)，如何去盡力實現(xiàn)這種標(biāo)準(zhǔn)。我們福州的這種購買量還是比較樂觀的，但是為什么沒有去選擇這個產(chǎn)品，看來引導(dǎo)的還是不夠。

劉福泉：最近大家都知道通貨膨脹得很厲害，你問周周圍的人，沒有誰說收入增長能跟通貨膨脹相抵銷，基礎(chǔ)上工資是不動的，這就是導(dǎo)致大家的預(yù)期不太好。

翁閩偉：我們一直沒有告訴消費者到底住別墅跟住其他的產(chǎn)品有什么不一樣，我們有問過消費者，你覺得別墅和其他的產(chǎn)品有什么不一樣？大部分人都是說沒有住過別墅。其實歸結(jié)起來就是一條，別墅就是生活的最高境界，我們沒有告訴消費者，買別墅就是要買一種新穎的生活方式。所以說我們這個市場的消費者是非常盲從的，其實疊拼別墅跟復(fù)式樓沒有差別，其實復(fù)式樓的景觀還更好。但是別墅你所得到的品質(zhì)感和舒適感是不可比的。所以今后在媒體的訴求上面，我們要更多地倡導(dǎo)這種聲音，我們應(yīng)該告訴大家，我們有推出這樣那樣的別墅。

劉福泉：任何一種產(chǎn)品，不管汽車也好，服裝也好，都是一種生活方式。我去看一個產(chǎn)品的時候，我說我比較怕潮濕，比較怕老鼠蟑螂，問了半天沒有人給我一個滿意的回答，我最后只好選擇了一個高層，榕信第一城是按別墅設(shè)計的。如果當(dāng)時那個小姐能給我一個滿意的答復(fù)，可能我會變成別墅的消費者。

翁閩偉：福州的消費者對一樓很怕，一樓很潮濕，這樣的話，我們會跟他們說，如果是住別墅的話也是一樓啊，那怎么辦。

持人：但是他們的感覺不一樣啊，因為別墅樓上也是我家的，再往上就沒有了。所以我們要先建立這種概念，然后再推銷這個產(chǎn)品可能更容易，你要傳達一個理念，時間要非常地長，我不相信說哪個開發(fā)商說，我等大家的觀念都樹立起來了，我再賣我的產(chǎn)品。鄭景楓：從90年代到現(xiàn)在這個間觀念已經(jīng)在改變了。

主持人：但是就像教授說的，2005年的時候銷售量最大的時候，但別墅的價格不是太高。就像大家說的，別墅的價位一直沒有到我們的心理，我們對這觀念沒有樹立起來。劉福泉：剛才有位講得非常好。2005年的時候別墅銷售非常好，是賣價格不是賣生活模式。前幾年汽車市場啟動的時候，說我騎摩托車多好，我比你串得快，可以不用等紅綠燈。當(dāng)你有了汽車后發(fā)現(xiàn)，那已經(jīng)不是肉包鐵了，你有了另外一種方式。

鄭景楓：這兩年之所以別墅放量出來，是因為很多人有這樣的覺悟了。雖然我們在說產(chǎn)品，實際上在說生活的一種方式。我們認為這種定位是按生活的模式去考慮的，我記得當(dāng)時我有一個朋友，他們的父親那一輩是福清來的，在臺江買了兩套房子打通，兩百多三百平方，整天福清來的親戚就不用住旅館，全部住他們家里。但是我們就是覺得說，別墅給你們的居家生活帶來什么變化。市場的成熟就是需要一個過程，我們之所以價格這么低，也就是市場的理解力沒有到這種程度。也許不缺乏一兩千萬的購買力，但是他們目前的消費觀念就是，我到廈門去買、我到上海去買。但是哪一天我們像北京、上海那種程度。就像17英里，就相當(dāng)于我們到長樂的海邊了，那么遠的距離他們可以賣到一億元的價格。我覺得福州的市場肯定會朝著細分的方向發(fā)展。我覺得現(xiàn)在對產(chǎn)品的細分研究，已經(jīng)不是簡單地打一個低價戰(zhàn)。前幾年有一個老總說，如果我們的別墅還是這么低的價位，確實沒有辦法做好。我們早期到金橋那邊看到有人買了房子以后，在后面種菜、養(yǎng)雞。他們那種在農(nóng)村生活的態(tài)度，其實就相當(dāng)于騎摩托車的時候根本沒法理解開車的舒適。劉福泉：這種產(chǎn)品真的是需要整合消費。

陳智勇：這個問題鄭總說得也是很啟發(fā)性的。為什么很多的客戶，覺得跟普通的民房區(qū)別不大，就是市場前幾年的別墅很難讓消費者認為跟普通的民房有什么區(qū)別。這一點上來說，說明產(chǎn)品沒有對消費者有所觸動。鄭景楓：所以我們一定要做樣板區(qū)。

陳智勇：基本上像現(xiàn)在在蓋的領(lǐng)域，都在做這個。先把這種生活方式告訴他。包括這種人居的方式，我們請了很多境外的公司來設(shè)計，既有私人的空間，同時又有公用的空間。是中國人的一種理念，和而不同。這種方式跟我們中國的人員之間的一種尊重，包括默契和諧。有個人覺得買別墅在福州，包括已經(jīng)少收過的樓盤來講，我也聽朋友說，一部分的人覺得住別墅很有身份感的，這應(yīng)該是別墅未來發(fā)展的趨勢，正祥橘郡也是這樣做的。

王梅清：所以買別墅都是二次置業(yè)甚至是三次置業(yè)，在城區(qū)肯定要有住房。從目前來說，孩子的就學(xué)、老人家的就醫(yī)，離不開城市，所以大家不可能把第一次置業(yè)就買別墅。包括八縣的人買別墅也是這樣的，一般來說在市區(qū)都有房子，很少直接上來買別墅的。

主持人：應(yīng)該是第三次到第四次的置業(yè)，說到這個其實跟我們的國情有關(guān)系，學(xué)校沒有辦法去別墅接你上學(xué)。

劉福泉：這個問題又是一大阻力，你到北京、上海去看一看，稍微好一點的公寓，物業(yè)管理費都到5塊錢左右了。比如會員證、日常的消費足以支持這個物業(yè)費，你們的物業(yè)費是多少錢？

鄭景楓：差不多兩塊錢。

劉福泉：這就是一個指標(biāo)。如果別墅在沒有達到三塊錢左右，我覺得就沒有一個發(fā)展的空間。我那天看到一個客戶在說，說小區(qū)的居民都不是東西，物業(yè)公司想漲兩毛錢，他們都不讓漲，如果物業(yè)公司不干了我們怎么辦？

主持人：別墅還是要從生活觀念上去改變完了之后才對別墅有一個認可，說到最簡單的，提到萬科，萬科做活動的時候我們?nèi)チ?，那個售樓小姐告訴我們說，有一個客戶買了四個聯(lián)排，他說要打通了用。這簡直就是對別墅的侮辱。

鄭景楓：沒有像居住主題那樣整棟挖掉重新蓋就不錯了。張征勇：其實這里面在產(chǎn)品里面可以做一個改變。

鄭景楓：我就在想，美國的別墅。美國人很講究私密空間，盡管他們也有花園，但是你不能進來。但是中國人的觀念不一樣，有院子、有天井。我們?nèi)タ瓷钲诘牡谖鍒@，這是比較典型的，比如說四家中間有個大院子，四個門。所以我覺得這也是將來產(chǎn)品發(fā)展的方向，因為它符合中國人消費的習(xí)慣。比如說幾個兄弟可以買在一起，我上個月賣六套就是這樣，兄弟姐妹一下子買六套。

王梅清：說到第五園就是很特殊的營銷案例，在產(chǎn)品上來說，這個產(chǎn)品是很創(chuàng)新的，還有疊拼是三疊的，把這種文化的理念和生活的方式做得非常純粹，萬科在這一點是很超前的，別人都在講我有多少多少的綠化，但是它不這么想的，它說的是我有這么多的開放空間可以給你們用。

主持人：福州不是也要出現(xiàn)這種嗎？

陳智勇：對，就是西式的表情，中式的內(nèi)涵。

鄭景楓：現(xiàn)在的別墅市場，還是比較樂觀的。只要我們中國的經(jīng)濟，福州的經(jīng)濟沒有問題的話，我們的購買力也是沒有問題的。在這種情況下，消費者也有觀望的情緒，這種人很有理財?shù)挠^念，這種大勢對他的觀望情緒有影響，覺得這段時間也要低迷一段時間。前幾年我們賣一套都要提前一天排隊，開盤的時候四點鐘就有人拿著凳子坐在我們的售樓部門口。主持人：我一直跟鄭總說，跟我們多套套近乎吧，在網(wǎng)站上做一些宣傳，他說不用了，我們就說做活動就好了，比如什么雕塑什么的，對這些人群都很有吸引力。除了廣告一方面，另外活動類型已經(jīng)是跟客戶沾邊了。

張征勇：我們廣告界有一句話，有人擁有很多的房子，卻沒有真正的家，有人擁有很多的愛人，但沒有真正愛過的人。

鄭景楓：所以我覺得福州的別墅市場今年到明年也是要尋找一個突破口。我們可能以前在這一塊關(guān)注得不夠，可能現(xiàn)在要解決這個問題，不能簡單地造景觀。甚至我們覺得別墅在景觀上的投入還不如公寓。公寓在景觀上確實很到位，公園道一號賣得那么好就是因為景觀上的投入，開發(fā)商也存在一個理念的偏差。

劉福泉：很多的小區(qū)景觀做完了之后，很多人就穿過草坪走，這說明，你的景觀的設(shè)計不夠人性化。我們知道山姆小鎮(zhèn)已經(jīng)是市場上不受歡迎的產(chǎn)品，就是因為它亂搭蓋，最早的別墅叫社會主義新農(nóng)村。

主持人：其實最重要的問題還是要培育客戶。像鄭總說的，時間又長、又不能立竿見影的。王梅清：由于各式各樣的原因不能一下子達到。

主持人：剛才你說男人總是少一套別墅，但是如果口袋里沒有錢的話，這也是不可能實現(xiàn)的。張征勇：我們把這個作為別墅廣告語打出去：男人永遠少一套別墅，讓這個作為一個奮斗的目標(biāo)。

鄭景楓：一棟定江山。

陳智勇：我們的目光不要只鎖定在八縣的，很多的市區(qū)的那些市民，房子要拆遷，他們的消費能力也很強，他們要換房子，從領(lǐng)域的銷售就可以看出來，應(yīng)該說都是有交叉的。主持人：我就覺得別墅的定位跟整個的社會定位還是有差異的。陳智勇：我們現(xiàn)在很多客戶已經(jīng)具備這樣的能力來購買別墅。

持人：我覺得正祥做完正祥橘郡以后，肯定是福州很好的地產(chǎn)公司了。那天我記得我跟袁總討論過他的項目，十八里香溪，他說我做別墅非常好，我不用考慮任何配套的東西，我說荒山野嶺的話，有什么問題要怎么辦?。克f不用考慮，我們是渡假型的別墅。現(xiàn)在也存在這樣的問題，比如說就是王總你們的別墅，在橋中間，上上下下我覺得就很不方便，特別是拐彎。

王梅清：這是臨時的。

劉福泉：首先就是入住率，入住率要上去的話，大家想買東西的話根本就不是問題。鄭景楓：這個從根本的社區(qū)的未來的發(fā)展來說，是正常的情況。我們看萬科也好，東海岸也好，都是先做配套。這是互為因果，你說它是營銷手段也可以，但是它又實實在在能夠給社區(qū)的居住帶來實惠。也有很多的東西不實用，但是像便利店和洗衣店這些東西都是需要的。劉福泉：入住率如果不高的話，如果采取非商業(yè)模式能運營多久。主持人：所以說開發(fā)商要大，項目要多。

劉福泉：不要小看物業(yè)公司，物業(yè)公司畢竟好解決，但是你開一個賣菜的店，對開發(fā)商有點難度。

主持人：其實會所也是一個大成本，如果收費的話，很多業(yè)主就不去了。

劉福泉：其實會所對中國來講是一個錯誤。它是學(xué)香港，香港50平住6口人，所以不可能在家里接待，我們這么大的客廳完全可以在家里接待，這就是生活所限制。王梅清：現(xiàn)在很多的開發(fā)商就把會所作為一個項目的一塊。

鄭景楓：其實會所是一個積累，使用率又低，而且運營的成本還要算進去

持人：總的來說現(xiàn)在還沒有找到出路，我相信終究大家的發(fā)展方向還是要回歸到有天有地的地方，我們的配套，包括我們的生活的理念，有一些是被政策的影響的，比如說我要考慮到小孩上學(xué)，可是如果住在別墅里去，我每天上學(xué)要花多少時間，是不是？

主持人：總的來說現(xiàn)在還沒有找到出路，我相信終究大家的發(fā)展方向還是要回歸到有天有地的地方，我們的配套，包括我們的生活的理念，有一些是被政策的影響的，比如說我要考慮到小孩上學(xué)，可是如果住在別墅里去，我每天上學(xué)要花多少時間，是不是？

劉福泉：另外一點，大家的地都是在這幾年拿的。大家要多宣傳一些，我們已經(jīng)沒有暴利了。主持人：不過別墅開發(fā)商聽完教授這么說，就豁然開朗，所以要從我們做起。鄭景楓：人家說你這兩三層樓，就幾百萬？在鄉(xiāng)下我們就只要十幾萬。

劉福泉：按照以前劃撥地的價格，再加上成本，一相比，就覺得利潤率太大了。

主持人：所以說開發(fā)商自身的宣傳還不夠到位。那好，今天也謝謝各位，我們最后請教授做一個總結(jié)。

劉福泉：要給消費者一個買別墅的理由，別墅是一種生活方式，在整個中國的經(jīng)濟快速發(fā)展的過程當(dāng)中，面臨各式各樣的轉(zhuǎn)型，包括像從沒有汽車到有汽車，包括原來住公寓到向別墅的轉(zhuǎn)型，除了經(jīng)濟的發(fā)展作為別墅支撐以外，也需要開發(fā)商給消費者一個住別墅的理由。有的時候我們說，消費者決定了這個市場，但是作為開發(fā)商回過頭來也可以引導(dǎo)消費者。我想我們國家經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的話，對很多人來說就是越來越近的夢。在福州這樣的地方，我一直認為，房地產(chǎn)的價格可能會偏貴一些，但是別墅的價格有點過低了?，F(xiàn)在買別墅還是比較好的投資，但是這個前提條件下是，你對中國的經(jīng)濟要有信心。主持人：好，謝謝教授，也謝謝各位！

一、異地別墅市場調(diào)研內(nèi)容

1、影響當(dāng)?shù)貏e墅市場的宏觀環(huán)境與中觀環(huán)境調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括：城市或地區(qū)宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展趨勢與別墅市場發(fā)展的關(guān)聯(lián)性；當(dāng)?shù)厝宋臍v史與別墅建筑的關(guān)聯(lián)性；不同城市和地區(qū)的旅游渡假因素與別墅市場的關(guān)聯(lián)性對比；當(dāng)?shù)貏e墅區(qū)域與地理環(huán)境之間的關(guān)系；當(dāng)?shù)貏e墅的周邊市政配套、別墅小區(qū)生活配套和物業(yè)管理；不同城市和地區(qū)別墅規(guī)劃和設(shè)計的特點和風(fēng)格；當(dāng)?shù)叵M者的社會、生活態(tài)度及住房消費習(xí)慣；不同城市和地區(qū)別墅消費人群的消費需求及其及其構(gòu)成特點；不同城市別墅價格檔次與當(dāng)?shù)仄渌康禺a(chǎn)市場的差距；不同城市別墅市場推廣及營銷策略的特點對比。

2、人文環(huán)境調(diào)研............

項目營銷方案 篇2

萬科:項目營銷6大關(guān)鍵動作

為了統(tǒng)一萬科集團各房地產(chǎn)項目營銷的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)項目營銷的內(nèi)容和深度，達到“確保營銷工作完整、提高營銷工作質(zhì)量、保證項目開發(fā)進度”的目的，萬科制定了項目營銷節(jié)點操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房地產(chǎn)營銷理論和模型，并總結(jié)萬科集團以往房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的營銷操作經(jīng)驗編制而成。

一、市場定位階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)

1.項目定位工作執(zhí)行計劃

（1）項目定位工作小組

①由公司營銷專業(yè)牽頭，聯(lián)合設(shè)計、成本專業(yè)，組成項目定位工作小組。

②項目定位工作小組由公司營銷部第一負責(zé)人直接負責(zé)。

③項目定位工作小組成立之后，第一時間知會區(qū)域中心，并上報集團企劃部備案；由集團企劃部牽頭組織或授權(quán)區(qū)域中心成立定位協(xié)助小組。

（2）定位工作總體方向和思路

①定位工作小組召集項目定位工作務(wù)虛會，由公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門第一負責(zé)人、集團/區(qū)域中心定位協(xié)助小組及其他邀請人員參與。②定位工作務(wù)虛會需要明確項目定位工作的總體方向及思路

③定位工作務(wù)虛會需要明確項目定位工作的主要工作節(jié)點

④形成定位工作務(wù)虛會會議決議。

（3）定位執(zhí)行和審核計劃

①根據(jù)定位工作務(wù)虛會要求，擬定定位工作執(zhí)行計劃。

②擬定階段性成果及最終成果的匯報、審核計劃說明。

2.項目基礎(chǔ)資料

（1）宗地區(qū)位與交通

①表現(xiàn)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作，并說明與城市各主要區(qū)域的交通情況。

②表現(xiàn)宗地在片區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在片區(qū)地圖基礎(chǔ)上制作，并說明與片區(qū)各主要位置的交通情況。

（2）宗地基本指標(biāo) 宗地規(guī)劃設(shè)計要點。包括：總用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、車位總數(shù)、限高要求、配套的名稱與面積要求、退紅線要求。

（3）環(huán)境及地表現(xiàn)狀

①宗地紅線范圍及四至環(huán)境。包括：宗地紅線圖、四至現(xiàn)狀照片及說明。

②宗地紅線范圍內(nèi)地表現(xiàn)狀。包括：包括紅線內(nèi)現(xiàn)狀照片、綠化植被、水面分布及說明。

（4）生活配套與大市政配套

①宗地生活配套現(xiàn)狀及未來規(guī)劃情況。包括：交通、教育、醫(yī)療、購物、文體、娛樂、銀行、郵局等。

② 宗地大市政配套現(xiàn)狀及未來規(guī)劃情況。主要描述為施工與居住需求需要擴容與增加的情況。3．宏觀市場分析

（1）宗地所在城市房地產(chǎn)發(fā)展主要脈絡(luò)。

①政府對各片區(qū)的發(fā)展定位，可以在城市地圖基礎(chǔ)上表示，并說明。

②闡述片區(qū)的發(fā)展定位對城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢產(chǎn)生的影響，及現(xiàn)階段呈現(xiàn)的主要脈絡(luò)。③重點闡述宗地所處片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。

（2）3－5年城市房地產(chǎn)供求走勢

用圖表形式表現(xiàn)城市3－5年宏觀市場發(fā)展?fàn)顩r并作簡要評述。

包括：GDP走勢、人均可支配收入走勢、商品住宅竣工量走勢、商品住宅銷售量走勢、商品住宅價格走勢。

（3）宗地所在片區(qū)房地產(chǎn)市場供求特征

①綜述片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)特征。主要從以下幾個方面描述：項目規(guī)模與開發(fā)總量、產(chǎn)品類型、主力戶型、價格、消化量和銷售周期等。

②綜述片區(qū)房地產(chǎn)需求特征。主要從以下幾個方面描述：客戶特征、需求偏好和價格承受能力等。4.競爭調(diào)研

（1）競爭項目產(chǎn)品信息

①競爭項目規(guī)劃信息。包括：規(guī)模、容積率、開發(fā)主題及規(guī)劃特點、綠化率、規(guī)劃總

②競爭項目建筑及景觀信息。包括：住宅產(chǎn)品類型、主力戶型、會所、商業(yè)、教育、其他配套設(shè)施面積及功能。（競爭項目是指片區(qū)內(nèi)或其他片區(qū)與本項目可能的目標(biāo)客戶存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的代表性樓盤。）

（2）競爭項目客戶特征

客戶基本特征；項目中客戶認可的方面；該項目中客戶希望改進的方面。

（3）競爭項目價格及銷售情況

價格及價格走勢； 消化量及銷售周期 項目推廣特征。

（4）競爭市場集合特征

綜述競爭市場集合特征。包括：產(chǎn)品特征、客戶特征及銷售特征。

（5）商業(yè)專題研究

當(dāng)社區(qū)商業(yè)配置面積等于或大于8000平米時，需要針對商業(yè)建議進行專項研究，形成商業(yè)專題報告。

5.典型樓盤調(diào)研

（1）典型樓盤產(chǎn)品信息 ①典型樓盤規(guī)劃信息。包括：規(guī)模、容積率、開發(fā)主題及規(guī)劃特點、綠化率、規(guī)劃總戶數(shù)、車位數(shù)等。

②典型樓盤建筑及景觀信息。包括：住宅產(chǎn)品類型、主力戶型、單體指標(biāo)、會所、商業(yè)、教育、其他配套設(shè)施面積及功能。

（典型樓盤是指當(dāng)?shù)厥袌錾?，在產(chǎn)品、成本、推廣上對項目具有借鑒作用的樓盤）

（2）典型樓盤客戶特征

①客戶基本特征

②該項目中客戶認可的方面

③該項目中客戶希望改進的方面

（3）典型樓盤推廣及銷售特征

①價格及價格走勢

②消化量及銷售周期

③項目推廣特征 6.客戶調(diào)研 根據(jù)各項目實際，選擇特定樣本總體、確定調(diào)研方法和內(nèi)容，調(diào)查以下客戶信息：

（1）客戶基本特征

①客戶人口特征。包括但不限于：年齡區(qū)間、家庭結(jié)構(gòu)等。

②客戶社會特征。包括但不限于：文化程度、職業(yè)類型等。

③客戶經(jīng)濟特征。包括但不限于：家庭年收入等。

④客戶目前居住狀況。包括但不限于：房屋性質(zhì)、居住面積、交通出行方式等。

⑤客戶其他特征。包括但不限于：客戶來源、置業(yè)目的等。

（2）客戶置業(yè)偏好

①客戶購房關(guān)注點排序。包括但不限于：價格、地段、周邊環(huán)境、發(fā)展商品牌、社區(qū)園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關(guān)注點按照關(guān)注度進行排序（突出方面標(biāo)明所占百分比）。

②客戶關(guān)注點偏好。包括：樓型偏好、戶型及面積偏好、車位偏好、交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好、商業(yè)、文體、會所、教育、交通、金融郵政、醫(yī)療衛(wèi)生等配套偏好。

（3）客戶置業(yè)價格承受能力

統(tǒng)計客戶購房均價、總價的承受能力。

7.協(xié)作完成《項目定位報告》

本節(jié)點完成參考工時為40－60天。

8.市場反向論證

（1）當(dāng)概念設(shè)計或方案設(shè)計階段，產(chǎn)品出現(xiàn)創(chuàng)新性突破可能，而且這種突破可能與原客戶定位和產(chǎn)品建議存在明顯差異時，同時該方案在設(shè)計指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)方面比原定位方案更優(yōu)的情況下，由設(shè)計專業(yè)向集團企劃部提出市場反向論證的申請。

（2）集團企劃部召集原定位評審成員，研究決定是否進行市場反向論證。如果會議決定維持原定位結(jié)論，則由集團企劃部知會區(qū)域中心和一線公司按原定位和原方案繼續(xù)。（該環(huán)節(jié)工作也可以通過郵件形式進行）

（3）如果會議決定對新方案進行市場論證，則由集團企劃部組織或授權(quán)區(qū)域中心組成新方案論證協(xié)助小組，同時知會一線公司組成新方案論證工作小組，執(zhí)行論證工作。

（4）集團企劃部召集新方案市場論證評審會，對新方案的市場可行性進行評審。

二、銷售指導(dǎo)書階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)

1.項目銷售總體目標(biāo)和分期銷售目標(biāo)

（1）項目銷售總體目標(biāo)

包括總體銷售周期、銷售面積、銷售均價、銷售金額和項目利潤。

（2）項目銷售分期及各期銷售目標(biāo)

①項目銷售分期。包括各期銷售區(qū)域、產(chǎn)品類型、主力戶型。②各期銷售目標(biāo)。包括各期銷售均價、銷售周期、銷售面積。

（3）項目當(dāng)年銷售目標(biāo)

項目當(dāng)年銷售目標(biāo)。包括該銷售區(qū)域、產(chǎn)品類型、主力戶型、銷售均價、銷售面積、銷售金額。

2.確定首期入市時間和示范區(qū)要求

（1）項目首期主要工程節(jié)點時間計劃

①首期主要工程時間節(jié)點。包括：首期開工、首期達到預(yù)售條件。

②示范區(qū)主要工程時間節(jié)點。包括示范區(qū)開工、示范區(qū)竣工、示范區(qū)達到開放條件。

（2）主要競爭項目關(guān)鍵銷售節(jié)點預(yù)測及首期入市時間選擇 ①主要競爭對手本關(guān)鍵銷售節(jié)點預(yù)測。包括：產(chǎn)品發(fā)布、排號認購、公開發(fā)售、現(xiàn)場開放、重大促銷或公關(guān)活動等。

②確定首期入市時間。

（3）項目首期開盤條件要求

①首期示范區(qū)范圍。圖示表現(xiàn)首期銷售大廳、銷售流線、示范單位展示區(qū)及其他開盤計劃展示的區(qū)域。

②首期示范單位展示條件要求。包括：樓棟/組團、戶型、效果、預(yù)算和完成時間等要求。

③銷售大廳展示條件要求。包括：功能分區(qū)、效果、預(yù)算和完成時間要求。

④首期開盤時配套條件。包括：道路、公交、教育及其他配套條件要求。

3.確定項目銷售關(guān)鍵節(jié)點時間表

（1）項目首期開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點時間計劃

項目設(shè)計、工程、報批報建關(guān)鍵節(jié)點的時間計劃。

（2）項目營銷節(jié)點時間計劃 項目營銷節(jié)點時間計劃。包括從項目定位完成到公開發(fā)售的時間節(jié)點。

4.明確項目銷售方式

明確項目銷售和代理銷售的方式。即明確發(fā)展商自己組建銷售隊伍銷售或者選擇中介公司代理銷售，還是發(fā)展商和代理商聯(lián)合銷售等方式。

5.制定營銷費用初步預(yù)算

（1）項目總體及首期經(jīng)濟指標(biāo)

①項目總體銷售金額

②項目首期銷售金額

（2）項目總體及首期營銷費用初步預(yù)算

①預(yù)測營銷費用占總體銷售金額比例

②估算總體營銷費用及首期費用額度

（3）編制首期《營銷費用指導(dǎo)書》初稿

根據(jù)首期銷售任務(wù)，和首期營銷費用初步預(yù)算，完成《營銷費用指導(dǎo)書》初稿。

6.完成《項目銷售指導(dǎo)書》

本節(jié)點完成參考工時為30天。

三、廣告提案階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn) 1.《項目營銷陳述》

（1）項目開發(fā)主題及設(shè)計陳述

①項目開發(fā)主題陳述。總結(jié)項目定位階段對開發(fā)主題的陳述。

②項目設(shè)計陳述。總結(jié)方案階段的設(shè)計陳述。

（2）項目競爭態(tài)勢陳述

①同細分市場競爭環(huán)境評述；

②典型競爭項目競爭威脅評述。

（3）目標(biāo)客戶陳述

①目標(biāo)客戶特征描述。②總結(jié)目標(biāo)客戶的消費心理和價值偏好。

（4）形成《項目營銷陳述》

①項目利益點提煉，并按照排他性、比較優(yōu)勢性排序；

②項目劣勢描述，并按照固有劣勢、比較劣勢進行排序；

③公司層面對該項目的產(chǎn)生的經(jīng)濟收益、社會影響力的期望；

④綜合以上描述，總結(jié)該項目方向性營銷任務(wù)和實現(xiàn)手段。并以關(guān)鍵詞形式形成該項目的營銷陳述。

2.《廣告委托任務(wù)書》

（1）產(chǎn)品基本描述

（2）項目營銷陳述

（3）廣告招標(biāo)事項約定

①招標(biāo)說明及合作思路約定

②回標(biāo)及匯報時間要求

③其他應(yīng)注意事項

（4）廣告回標(biāo)內(nèi)容

①項目推廣主題及主題平面表現(xiàn)

②項目案名、LOGO、廣告語及平面表現(xiàn)

③項目推廣策略及媒體策略

④項目小組組成及成員介紹

⑤合作報價及合同文本。

3.廣告發(fā)標(biāo)和回標(biāo)

（1）廣告發(fā)標(biāo)

通過廣告任務(wù)書的形式向三家以上符合項目推廣要求的廣告公司進行廣告代理業(yè)務(wù)招標(biāo)。

（2）廣告答疑會 ①在廣告標(biāo)書發(fā)出后3個工作日內(nèi)組織有各廣告公司參加的統(tǒng)一答疑會。

②在廣告標(biāo)書發(fā)出后18個工作日內(nèi)組織各廣告公司二次答疑會。

（3）廣告回標(biāo)

①在規(guī)定時間內(nèi)接受回標(biāo)。

②檢查回標(biāo)質(zhì)量，確定并約定提案時間和地點。

4.廣告提案及評審

（1）廣告提案

①組織由公司總經(jīng)理參加的廣告公司提案會議。

②廣告公司匯報提案內(nèi)容。

（2）廣告評審

①甲方與會人員提問

②廣告公司解答 5.《廣告提案評審意見書》

（1）廣告提案內(nèi)部評議

①召集由集團領(lǐng)導(dǎo)或其授權(quán)代表、區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)及對接人、公司總經(jīng)理、營銷部負責(zé)人、項目部負責(zé)人、項目營銷負責(zé)人及其他需要參與評審的成員參加內(nèi)部評議會議。

②各成員發(fā)表專業(yè)意見。

（2）《廣告提案評審意見書》

根據(jù)內(nèi)部評議會決議，形成《廣告提案評審意見書》。3400多種住宅戶型cad圖庫盡在《特賴戶型寶典》

6.確定中標(biāo)提案

確定中標(biāo)提案，本節(jié)點完成參考工時為30天。

四、推廣主題和策略階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)

1.項目推廣主題和策略

（1）項目營銷陳述修正 結(jié)合廣告提案，修正項目營銷陳述。

（2）項目推廣主題

①基于項目營銷陳述，結(jié)合目標(biāo)客戶及市場競爭狀況，提煉項目推廣主題。

②基于項目推廣主題，形成項目的主題形象和主題廣告語。

（3）項目推廣策略

①項目推廣核心訴求

②項目推廣節(jié)奏安排

③項目推廣渠道策略

（4）項目推廣創(chuàng)意：平面視覺創(chuàng)意。如：戶外、報紙廣告、包裝創(chuàng)意。

①視頻音頻創(chuàng)意。如：電視、廣播創(chuàng)意。

②互動媒介創(chuàng)意。如：網(wǎng)絡(luò)廣告創(chuàng)意。

③公關(guān)活動創(chuàng)意。如：事件、新聞活動創(chuàng)意。2.項目案名、LOGO和VI

（1）項目案名

①項目目案名原則性要求。項目的案名需要符合當(dāng)?shù)氐孛k的要求，符合當(dāng)?shù)匚幕?xí)慣，滿足新穎性、恰當(dāng)性、詞義清晰性和無歧義性的基本原則。

②萬科項目案名庫。

（2）項目LOGO

①項目LOGO 原則性要求。項目LOGO除了保證和項目定位的契合感之外，還需要滿足推廣和包裝的延展性。

②萬科項目LOGO庫。

（3）項目的VI系統(tǒng)

①項目VI清單。

②萬科項目VI庫。

3.本節(jié)點完成參考工時為45天。

五、市場推廣方案階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn) 1.產(chǎn)品及競爭態(tài)勢研究

（1）競爭態(tài)勢調(diào)研

①項目銷售周期內(nèi)競爭項目基本情況。重點分析項目銷售周期內(nèi)市場競爭環(huán)境，主要包括：

項目所在的片區(qū)的市場當(dāng)期供應(yīng)情況，特別是可比項目供應(yīng)、產(chǎn)品構(gòu)成、價格策略、推廣策略等。

與項目所在片區(qū)存在競爭的其它片區(qū)的市場當(dāng)期可比項目供應(yīng)情況；

整體市場可比項目供應(yīng)情況。

②項目銷售周期內(nèi)市場競爭態(tài)勢綜述。

通過對市場競爭環(huán)境的分析，結(jié)合本項目產(chǎn)品特點、戶型體量和面積配比等對項目銷售周期內(nèi)可能面臨的直接市場競爭趨勢作出預(yù)測。

（2）產(chǎn)品研究

①目標(biāo)客戶描述?？偨Y(jié)目標(biāo)客戶的消費心理和價值偏好。

②項目開發(fā)主題及規(guī)劃設(shè)計綜述。

③項目產(chǎn)品主要構(gòu)成和特點。包括：產(chǎn)品類型、戶型特點、功能性配套、規(guī)劃和建筑特點、交樓標(biāo)準(zhǔn)等。

2.銷控計劃

（1）總體銷售節(jié)奏安排

①開盤確切時間選擇?；谝韵氯矫婵紤]確定項目開盤時間：對銷售周期內(nèi)市場競爭環(huán)境的描述和競爭趨勢的預(yù)測；考慮項目工程進度；項目推廣入市時間和推廣周期要求。

②總體推盤節(jié)奏安排。通過對片區(qū)市場環(huán)境和自身產(chǎn)品的綜合審視，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鐾票P經(jīng)驗，確定項目的總體推盤節(jié)奏，應(yīng)包含但不限于以下四個主要階段：啟動、開盤、持銷、尾盤。

③總體價格策略和定價參數(shù)。

（2）各階段銷售推盤具體安排

闡述各階段的推盤時間、產(chǎn)品構(gòu)成、價格策略和區(qū)間分布以及階段的銷售目標(biāo)確定。

3.營銷推廣計劃

（1）營銷推廣主題和策略

①描述推廣主題。包括：推廣形象描述和視覺表現(xiàn)。

②描述推廣策略。包括：推廣核心訴求、推廣節(jié)奏安排和推廣渠道策略。

（2）分階段營銷推廣執(zhí)行方案

基于項目推廣主題和思路，配合銷控計劃，提出整體營銷推廣執(zhí)行方案。包括：分階段推廣訴求。分階段推廣渠道組合。分階段推廣創(chuàng)意及表現(xiàn)。

4.示范區(qū)包裝計劃

（1）示范區(qū)包裝總體要求

①包裝范圍要求。包括紅線內(nèi)各功能區(qū)域形象、氛圍營造性包裝、交通流線導(dǎo)示性包裝和紅線外交通導(dǎo)示性包裝。

②包裝效果要求。結(jié)合項目推廣要求，提出現(xiàn)場的包裝要求，并結(jié)合平面效果表示。

（2）各功能區(qū)域包裝條件：

① 銷售大廳包裝內(nèi)容。

② 銷售流線包裝內(nèi)容。

③示范單位及示范組團包裝內(nèi)容。

④ 其他展示區(qū)域包裝內(nèi)容。

（3）示范區(qū)包裝執(zhí)行計劃

可以在示范區(qū)總平面上圖示各功能區(qū)域的劃分、銷售流線及包裝位置、內(nèi)容、時間計劃等。

5.營銷費用計劃

（1）項目營銷費用使用特點

①營銷費用使用分布情況

②營銷費用使用周期性分布

（2）《項目營銷費用指導(dǎo)書》

6.《項目市場推廣方案》

本節(jié)點完成參考工時為30天。

六、開盤階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)

1.開盤前形象/概念導(dǎo)入

1）開盤前宣傳策略

①前期形象推廣目標(biāo)。包括項目形象確立、建立項目知名度、輔助客戶積累等目標(biāo)。

②前期形象推廣導(dǎo)入時機選擇。結(jié)合推廣目標(biāo)和市場周期性特點確定形象導(dǎo)入時機。

③前期形象推廣形式及媒體組合。確定形象導(dǎo)入的形式，如：產(chǎn)品發(fā)布會、品牌巡展會等事件形式；或是主題視覺形象媒體發(fā)布形式。同時明確主要的媒體組合。

④前期形象視覺表現(xiàn)。項目主題形象的平面表現(xiàn)和電視形象廣告等表現(xiàn)。

（2）開盤前形象導(dǎo)入

執(zhí)行開盤前宣傳策略，通過特定的導(dǎo)入形式和媒體組合，在市場上樹立項目的可識別性形象。

（3）開盤前產(chǎn)品導(dǎo)入 基于開盤前宣傳策略，選擇適當(dāng)?shù)膫鞑デ?，傳播項目的產(chǎn)品信息。

2.客戶積累

（1）客戶積累方案

①客戶積累及消化方式

②客戶積累周期

③客戶積累優(yōu)惠方式

（2）客戶積累成果分析和應(yīng)用

①分析客戶積累成果。包括對已積累客戶的產(chǎn)品需求、價格承受能力、認知渠道、客戶特征等進行統(tǒng)計分析。

③應(yīng)用分析結(jié)果對項目市場推廣方案和開盤銷控計劃進行修正。

3.完成開盤內(nèi)部控制類準(zhǔn)備工作

（1）銷售手冊編制

（2）開盤銷控方案

①開盤價格方案。包括：入市均價選擇、定價參數(shù)、高低價差、后期價格走勢以及具體價格表。

②開盤推盤分布和產(chǎn)品構(gòu)成。開盤首推區(qū)域分布、產(chǎn)品類型、戶型構(gòu)成等。

③開盤優(yōu)惠措施。

（3）開盤現(xiàn)場組織方案

①開盤現(xiàn)場布置。主要包括各開放區(qū)域的接待布置、展示布置、活動參與布置等。

②開盤現(xiàn)場參觀流線。主要標(biāo)明現(xiàn)場來訪客戶從進入項目入口到離開項目出口的活動流線組織。

③開盤現(xiàn)場認購流程。包括從參觀、接待、講解、選房、計算價格、落定、簽約等一系列認購流程。

④ 開盤現(xiàn)場人員安排。包括現(xiàn)場指揮人員、協(xié)調(diào)人員、入口迎賓人員、流線指引人員、參觀講解人員、銷售接待人員、認購書辦理人員、按揭辦理人員、后勤人員等人員安排。

（4）銷售隊伍組建和人員培訓(xùn)

①組建銷售隊伍。② 定期組織銷售人員培訓(xùn)及考核上崗。培訓(xùn)內(nèi)容清單如：銷售手冊、產(chǎn)品介紹。4.完成開盤現(xiàn)場展示類準(zhǔn)備工作

（1）模型制作與安裝

①模型形式要求。包括整體規(guī)劃模型、組團模型、戶型模型。

②模型數(shù)量、時間要求和效果要求。

（2）參觀流線導(dǎo)示及通道布置

①參觀通道裝修和布置。

②參觀流線導(dǎo)示包裝。

（3）示范單位、售樓處包裝和布置

①示范組團/樓棟、示范單位包裝。包括包裝位置、包裝內(nèi)容、包裝效果和時間要求。

②銷售大廳裝修和包裝要求。包括包裝位置、包裝內(nèi)容、包裝效果和完成時間要求。

5.完成開盤銷售道具類準(zhǔn)備工作（1）開盤宣傳類資料準(zhǔn)備 樓書、戶型圖、宣傳冊等 廣告、新聞通稿等開盤宣傳資料。

（2）開盤接待道具類資料準(zhǔn)備。

服裝、胸牌、名片、禮品、手袋等接待道具 ；樓盤表、價格表、計價表、合同及補充條款范本等銷售輔助道具。

（3）銷售所需法律文件準(zhǔn)備

“五證”準(zhǔn)備：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷（預(yù)）售許可證》。

（4）本節(jié)點完成參考工時為60天。

項目營銷方案 篇3

全民樂讀網(wǎng)營銷策略

引言

營銷的本質(zhì)是：企業(yè)發(fā)現(xiàn)或挖掘準(zhǔn)消費者需求，從整體氛圍的營造以及自身產(chǎn)品形態(tài)的營造去推廣和銷售產(chǎn)品，主要是深挖產(chǎn)品的內(nèi)涵，切合準(zhǔn)消費者的需求，從而讓消費者深刻了解該產(chǎn)品進而購買該產(chǎn)品的過程。

關(guān)鍵詞：準(zhǔn)消費者 氛圍 了解產(chǎn)品

確定目標(biāo)，有的放矢

漫無目的的推廣，只能造成資源的浪費，得不償失。所以必須明確目標(biāo)人群，也就是準(zhǔn)消費者。通過對其量身定制營銷方案，達到范圍管理的目的。圖書的需求群體為學(xué)生，政府企事業(yè)單位，社會愛書人士（知識分子，文藝青年等）。因此，我們的準(zhǔn)消費者人群活動地點是學(xué)校、政府組織和企業(yè)單位、文化氛圍濃厚的社區(qū)，以及網(wǎng)絡(luò)平臺。

營造氛圍

廣義的講，營造氛圍的過程就是文化輸出的過程。正所謂銷的是服務(wù)，是品質(zhì)，是可以滿足客戶需求的東西，是可以給客戶創(chuàng)造價值的東西，售的是自己，也就是品牌，也就是企業(yè)?？蛻粽J可自己，方能認可自己所說的話，才能真正的從自己的話中找出對方所需要的東西，才能有成交的可能。充分體驗到從我們這里能夠得到他們想要的，這個過程就是氛圍營造的過程。氛圍的載體即活動，其中活動包括線上活動以及線下活動。

一、線上活動

（1）博客營銷。借助博客，可以發(fā)表網(wǎng)絡(luò)日志，同時也可以借閱別人網(wǎng)絡(luò)日志。博客具有知識性、自主性、共享性等基本特征。博客是通過網(wǎng)絡(luò)平臺傳遞信息的一種形式，正是基于網(wǎng)絡(luò)工具的平臺下，開展博客營銷，并通過較強的博客平臺幫助全民樂讀網(wǎng)以零成本獲得搜索引擎的較前排位，以達到宣傳的目的。

（2）視頻推廣。視頻推廣的厲害之處在于傳播精準(zhǔn)，首先會產(chǎn)生興趣，關(guān)注視頻，再由關(guān)注者變?yōu)閭鞑シ窒碚撸粋鞑シ窒韺ο髣荼厥怯兄退粯犹卣髋d趣的人，這一系列的過程就是在目標(biāo)會員精準(zhǔn)篩選傳播。部分網(wǎng)民看到一些經(jīng)典的、有趣的、社會需求的視頻總是愿意主動傳播，通過受眾主動自發(fā)的全民樂讀網(wǎng)信息，視頻就會企業(yè)信息像病毒一樣在互聯(lián)網(wǎng)上散開來。

（3）網(wǎng)絡(luò)論壇。許多論壇的點擊率很高，因此它的人氣也就會隨著上升，所以我們會重視論壇帶來的巨大作用，借助論壇這個平臺推廣我們的全民樂讀網(wǎng)，如：我們會帶頭在網(wǎng)絡(luò)論壇上討論一些有關(guān)全民閱讀的問題，體驗讀者需要的是什么，滿足于什么樣的現(xiàn)狀。（4）網(wǎng)站優(yōu)化、運營

SEM與 SEO相結(jié)合，通過頁面優(yōu)化等手段，獲得相關(guān)關(guān)鍵詞的自然排名。

效果：直接可以提高搜索引擎排名，引導(dǎo)用戶進入網(wǎng)站。提高頁面的PR值，在搜索引擎的自然排名獲得高權(quán)重。（5）新聞、軟文推廣

結(jié)合活動炒作和傳播點，在新聞門戶類網(wǎng)站、讀書專業(yè)網(wǎng)站、相關(guān)論壇博客中發(fā)布新聞，進行軟文轟炸，提升網(wǎng)絡(luò)品牌。

效果：如果在百度等搜索引擎上搜索“全民樂讀網(wǎng)”相關(guān)關(guān)鍵詞，可以得到海量的搜索結(jié)果頁面，對全民樂讀的互聯(lián)網(wǎng)品牌造成爆炸效應(yīng)。（6）網(wǎng)絡(luò)廣告推廣

投放新聞門戶網(wǎng)站、專業(yè)讀書網(wǎng)站、地方讀書門戶網(wǎng)站、論壇社區(qū)等網(wǎng)站的廣告位。

效果：與相關(guān)網(wǎng)站建立長期友好合作。相對于平面媒體、紙質(zhì)媒體，網(wǎng)絡(luò)媒體費用更低，極具性價比。小結(jié)

除與第三方付費合作外，自我推廣重在吸引眼球，尤其是微信平臺推廣中更是如此。如何讓會員自愿主動幫助推廣，無外乎兩條：第一，有利可圖。第二，轉(zhuǎn)發(fā)后有自我滿足感和成就感。第一條前期需要投入大量資金。第二條則需要在產(chǎn)品內(nèi)容上花大心思。產(chǎn)品、信息的唯一性，新鮮度，爆炸性都是吸引人們的關(guān)鍵。

二、線下推廣

1、全民樂讀網(wǎng)協(xié)助學(xué)校、政府、企事業(yè)單位、社區(qū)街道等，組織關(guān)于世界讀書日、六一兒童節(jié)等節(jié)日的讀書活動 活動時間：每年相關(guān)節(jié)假日期間或前后

主辦單位： 全民樂讀網(wǎng)

校圖書館（相關(guān)單位負責(zé)文化宣傳口）活動需求：人員3人（場地設(shè)計、布置、圖書現(xiàn)場銷售、公司網(wǎng)站推廣等工作），車輛一輛，活動經(jīng)費待定。座椅若干、橫幅1~2條由相關(guān)單位提供。

活動內(nèi)容及安排：

(1)“書香溯源”——讀書日知識系列宣傳活動

廣泛利用網(wǎng)頁、圖書館宣傳櫥窗、校報、廣播站等校內(nèi)宣傳平臺介紹“世界讀書日”的來歷及發(fā)展情況;通過宣講大師與讀書的故事;推薦著名讀書網(wǎng)站等活動載體促進全體師生對讀書日的認同感。

(2)“書香使者”——招募圖書館志愿者及全民樂讀網(wǎng)“小記者”

在全校范圍內(nèi)招募圖書館志愿者，統(tǒng)一佩戴工作牌，并組織志愿者發(fā)放《圖書宣傳冊》，《全民樂讀網(wǎng)聽書館使用手冊》等宣傳冊。

(3)“書香推介”——推薦好書、新書

在全民樂讀網(wǎng)推薦一些新書、好書，根據(jù)讀者推薦書統(tǒng)計，評選出“我最喜愛的圖書”向讀者宣傳推薦，同時作為征集優(yōu)秀讀后感和書評的書目依據(jù)。

(4)“書香留韻”——征集優(yōu)秀讀后感和書評

撰寫讀后感和書評。圖書館和全民樂讀網(wǎng)將組織專家進行評獎，對于優(yōu)秀讀后感和書評將在圖書館及全民樂讀網(wǎng)上展出，并頒發(fā)獲獎證書及全民樂讀網(wǎng)網(wǎng)上購書卡。參與者可以獲得購書抵用券

(5)“書香剪影”——舉辦“最美讀書瞬間”攝影比賽

以“最美讀書瞬間”為主題，征集微電影或照片等形式的原創(chuàng)攝影作品，同時配以word文檔編輯作品標(biāo)題以及50-100字的說明，評出優(yōu)秀作品，并予獎勵。參與者可以獲得購書抵用券(6)征文活動

活動進行期間，同時舉辦征文活動，文章一經(jīng)入圍，即可在全民樂讀網(wǎng)頭條登出。并可獲得全民樂讀網(wǎng)購書卡。獲獎?wù)呔蓱{購書卡在全民樂讀網(wǎng)一次性購買相應(yīng)價值的圖書并可領(lǐng)取精美小禮品一份。

2、“書香祝安康”關(guān)愛老年人，走進社區(qū)讀書活動 時間：2016年7月1日至2016年7月15日

（1）組織舉辦一次“夕陽紅座談會”，讓各位老年讀者暢所欲言，交流讀書心得，為讀者提供一個茶余飯后閱覽休閑場所。

（2）組織舉辦“健康靠自己”知識講座，為老人們講解健康的四大基石，心理健康的標(biāo)準(zhǔn)及飲食營養(yǎng)與健康，個人習(xí)慣與健康等老年人普遍關(guān)心的問題。

組織單位：社區(qū)物業(yè)及全民樂讀網(wǎng)

活動需求：人員3人（場地設(shè)計、布置、圖書現(xiàn)場銷售、公司網(wǎng)站推廣等工作），車輛一輛，活動經(jīng)費待定。座椅若干、橫幅1~2條由社區(qū)物業(yè)提供。

3、自辦展銷活動

在各大商圈，商場舉辦圖書展銷活動。

活動內(nèi)容：主題待定（作者簽售活動、好書推薦、掃碼關(guān)注送圖書等）

組織單位：全民樂讀網(wǎng)

活動需求：人員3人（場地設(shè)計、布置、圖書現(xiàn)場銷售、公司網(wǎng)站推廣等工作），車輛一輛，活動經(jīng)費待定。座椅若干、橫幅1~2條。

4、跨界合作推廣

例如通過與青島各個社區(qū)水站合作，送水的同時，提供掃碼免費圖書一本，毎成功新添加一名會員，返點送水員0.5元。小結(jié)

線下推廣方式多種多樣，重在合作推廣。

總結(jié)

無論線上推廣還是線下推廣，僅僅靠公司目前人員是遠遠不夠的。以節(jié)日類線下活動為例，每次舉辦活動不僅局限于一個學(xué)校，一個地點，這樣就需要組建若干個地推團隊，每個團隊公司人員1~2人，帶領(lǐng)社招兼職人員1~2人，分地區(qū)同步進行推廣活動。人力物力的投入與推廣效果成正比，品牌推廣是一個漫長的過程，品牌的塑造更需要持續(xù)不斷的創(chuàng)新。

項目營銷方案 篇4

渭南市2012年重點招商項目推介

渭南市地處陜西關(guān)中渭河平原東部，東瀕黃河與山西、河南毗鄰，西與西安、咸陽相接，南倚秦嶺與商洛為界，北靠橋山與延安、銅川接壤，總面積約13134平方千米，人口556萬。位居新亞歐大陸橋的重要地段，是陜西省和西部地區(qū)進入中東部的“ 東大門”。轄臨渭區(qū)和大荔、富平、白水、澄城、合陽、蒲城、華縣、潼關(guān)8個縣以及華陰、韓城2個縣級市。是全國重要的商品農(nóng)業(yè)基地，工業(yè)以電力、煤礦、木材為支柱，礦產(chǎn)資源豐富，其中鉬礦儲量位居全國第二。

近年來，渭南市委市政府緊緊圍繞科學(xué)發(fā)展的主題、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主線，環(huán)保產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的步伐不斷加快。

渭南市通過農(nóng)村道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使全市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷深化，促使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷開創(chuàng)新局面；加大了民生問題的關(guān)注，發(fā)展生態(tài)旅游、綠色農(nóng)業(yè)、改善人民飲水工程與居住環(huán)境，不斷提升市民幸福指數(shù)；通過完善各級地方政府相關(guān)機構(gòu)的配套設(shè)施，保證政府的管理職能與服務(wù)效率；針對各地的地域特點與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、加大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、推進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。

經(jīng)濟發(fā)展中的一個個剪影，社會生活中的一個個側(cè)面，構(gòu)成了渭南市經(jīng)濟繁榮發(fā)展的畫卷，也呈現(xiàn)著渭南市經(jīng)濟騰飛的嶄新面貌。

一、G108韓城南至漢村一級公路工程

漢村位于蒲城縣城東約10公里，西禹路北約1.5公里處，全村耕地面積5100畝，水地4200畝，旱地900畝。全村桃樹種植面積已達1300畝以上，成為該村經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，周邊村現(xiàn)已發(fā)展桃樹面積2萬畝。韓城南部則是韓城市花椒的主產(chǎn)區(qū)，以西潘家山至魏長城為界；東部以108國道為界，其中包括15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，195個行政村，總面積達1300萬平方公里的淺山臺塬溝壑區(qū)，其中：整片栽植面積已達23萬畝，約占全市總耕地面積的50%。

為了將韓城花椒與漢村的桃產(chǎn)業(yè)做大、做強，大力推進綠色農(nóng)業(yè)、把做大、做強龍頭企業(yè)作為“經(jīng)營農(nóng)業(yè)”的“火車頭”，逐步形成“一村一品”和“一鎮(zhèn)一業(yè)”特色，G108韓城南至漢村一級公路的開工建設(shè)，將建設(shè)一條長94.8公里的一級公路，估算總投資需265000萬元。在渭南市交通運輸局的積極努力下，2011年已

完成工程立項，2012年爭取開工建設(shè)，目前該路段已完成前期準(zhǔn)備工作，待資金整體到位后，將正式開工建設(shè)。該路段的建設(shè)，必將促進該區(qū)域優(yōu)勢農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有利于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、農(nóng)副產(chǎn)品的深加工，將為縣域經(jīng)濟騰飛與農(nóng)民增收提供便捷的交通保障。

二、G310華陰東至渭南一級公路工程

華陰市位于關(guān)中平原東部，秦晉豫三省結(jié)合地帶，西距西安120公里，東距洛陽230公里，南依秦嶺，北臨渭水?？偯娣e817平方公里，總?cè)丝?6萬。是國家級風(fēng)景名勝區(qū)西岳華山所在地。本區(qū)域境內(nèi)部省屬大中型企業(yè)密集，地方工業(yè)已形成了以電力、機械、醫(yī)藥、化工、采冶、棉紡、建筑等為主的較為完整的工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。

為了與經(jīng)濟發(fā)展程度相適應(yīng)，華陰市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也在市委市政府的科學(xué)指導(dǎo)下伴隨著全市的經(jīng)濟發(fā)展不斷完善。由渭南市交通運輸局負責(zé)項目實施的G310華陰東至渭南一級公路工程，將建設(shè)一條全長為60.3公里的一級公路，隨著這條一級公路的建設(shè)，華陰東部區(qū)域與渭南市的地理聯(lián)系將更加緊密，道路建設(shè)的區(qū)域規(guī)劃將越來越科學(xué)、合理、便捷，區(qū)域間的道路網(wǎng)絡(luò)將更加完善。這些都將為渭南市、華陰市的整體區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃提供堅實保障，也為全市人民增收、享受經(jīng)濟發(fā)展與改革的成果提供更加豐富、多樣的途徑。

該路段由渭南市交通運輸局負責(zé)并具體實施，估算總投資100960萬元，2011年在相關(guān)部門的努力協(xié)作下已完成立項，2012年將努力完成項目的前期工作，近一階段，該項目正積極籌集資金，爭取早日開工建設(shè)。

三、大荔趙杜至蒲城一級公路

趙渡地處大荔縣城以東約二十五公里，位于黃河、洛河、渭河交匯處，東依黃河與山西省隔河相望，西靠洛河與韋林鎮(zhèn)相接，南鄰渭河與潼關(guān)縣毗鄰。趙渡古鎮(zhèn)歷史悠久，地勢平坦開闊，土壤肥沃，古時曾有“浩壤之區(qū)”的美譽。近年來，當(dāng)?shù)匦屡d產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，人民生活與以前相比擁有了極大改善，家庭人均收入穩(wěn)定增長。全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展迅速，規(guī)模效應(yīng)顯著。趙渡近年來的高速發(fā)展與渭南市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃相符，具有很強的代表性與示范性。

蒲城縣位于陜西省關(guān)中平原東北部，屬渭南市范圍，東臨大荔、澄城縣，西接富平縣，北依白水縣，銅川市，南靠臨渭區(qū)。是中國著名的“酥梨之鄉(xiāng)”和“焰火之鄉(xiāng)”，近幾年，蒲城的農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)也逐漸發(fā)展起來。

大荔趙杜至蒲城65公里一級公路的修建，將會把大荔與蒲城兩個縣級城市更加緊密的連接起來，這為大荔趙渡等地的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)產(chǎn)品深加工與農(nóng)產(chǎn)品外銷提供了更多便利，更是將大荔與蒲城兩個經(jīng)濟發(fā)展起步較晚的地區(qū)從距離上結(jié)合起來，形成互補優(yōu)勢與相互帶動效應(yīng)。從活躍縣域經(jīng)濟出發(fā)，搞活一片，整體帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而達到繁榮全市經(jīng)濟的目的。此項目由渭南市交通運輸局負責(zé)實施，工程估算總投資130000萬元，2011年進行了項目的前期調(diào)研，2012年的整體目標(biāo)是完成項目前期工作，籌集資金，爭取開工。

四、禹門口黃河大橋

禹門口黃河大橋位于山西省河津市西北和陜西省韓城市北部的黃河峽谷中，橫跨禹門，連接了秦晉兩省。禹門口鐵索橋、公路橋、鐵路橋，溝通了秦、晉兩省。此地同時也是獨具特色的旅游勝地。

由于經(jīng)濟發(fā)展，交通密度與車輛運力的發(fā)展，禹門口黃河大橋的運力已無法滿足實際需求，經(jīng)過專家評估與陜西省交通廳的批復(fù)，將由渭南市交通運輸局負責(zé)實施建設(shè)一級公路3.854公里，橋梁1664米，估算總投資40000萬元，該項目2011年已完成項目立項，2012年計劃完成項目前期工作，籌集資金，盡快爭取開工建設(shè)。

大橋建設(shè)完成后，將有更大的荷載能力，能更好地完成晉煤入陜的咽喉要道的職責(zé)；也為當(dāng)?shù)芈糜翁峁┝烁油〞?、可靠的道路保障；同時也為當(dāng)?shù)厝嗣裉峁┚蜆I(yè)機會，增加收入提供可靠保證。

五、華縣體育運動中心

發(fā)展群眾體育運動是一項重要的社會事業(yè)。當(dāng)前形勢下，修建一個體育運動中心是華縣全縣人民的迫切要求，也是提高地方體育運動水平，提升縣域體育工作形象的要求，更是改變?nèi)A縣當(dāng)前體育工作被動局面，創(chuàng)建文明縣城，提升城市品位的必然選擇。

華縣將計劃建成一個占地200畝，可容納2萬人的標(biāo)準(zhǔn)化體育場館，估算總投資20000萬元。

為了做好了體育運動中心工程的前期準(zhǔn)備工作，華縣體育運動中心多次召開專項工作會議，抽調(diào)專職人員，就前期的立項、選址、征地、設(shè)計、概算、籌資等工作做了詳實的安排。該項目于2011年完成了可行性研究，2012年正計劃積極推進立項，爭取完成前期批復(fù)，目前已具備開工條件，正處于資金籌備階段。

六、富平城市中心水景公園建設(shè)項目 富平縣位于陜西省中部，是關(guān)中平原和陜北高原的過渡地帶，東鄰蒲城、渭南，南接西安市臨潼區(qū)、閻良區(qū)，西連耀縣、三原縣，北依銅川市，地理位置優(yōu)越。境內(nèi)有西包、西禹、富閆高速公路和106

省道，咸銅、西韓兩條鐵路通過，交通便利。而今西安—富平城際鐵路建設(shè)項目已經(jīng)啟動，更是不斷增加了交通便利，加大了與城市之間的聯(lián)系。

富平具有獨具特色的歷史文化景觀，特色農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展迅速，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆＝枇?、鐵路等交通基礎(chǔ)設(shè)施的大力推進，發(fā)展地方生態(tài)旅游更是依托自身優(yōu)勢，發(fā)展與繁榮地方經(jīng)濟的新思路、新途徑。

由富平縣城建局負責(zé)實施的富平城市中心水景公園建設(shè)項目，將建設(shè)占地350畝的城市中心公園，項目估算總投資為15000萬元，2011年已完成規(guī)劃設(shè)計，2012年計劃推進開工，計劃完成前期手續(xù)，爭取開工建設(shè)。

七、華縣黃壽丹保健茶產(chǎn)業(yè)化項目

發(fā)展特色經(jīng)濟是推動縣域持續(xù)健康發(fā)展的根本途徑，黃壽丹保健茶項目是華縣的特色產(chǎn)業(yè)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，全國主要農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確指出：要以名優(yōu)茶、綠色食品、黃花葉養(yǎng)生茶為重點。茶葉加工要與醫(yī)藥業(yè)、其他食品業(yè)更加緊密結(jié)合，并把保健茶作為重點發(fā)展項目。該產(chǎn)品主要以華山南麓野生灌木黃花條的葉子加工而成。黃花葉養(yǎng)生茶農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目的實施，可以通過栽培茶樹防止水土流失，減少環(huán)境污染，符合綠色環(huán)保、退耕還林政策。發(fā)展該項目有利于促進地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展。

華縣黃壽丹保健茶產(chǎn)業(yè)化項目由陜西省華山金杉有限公司實施，由華縣政府負責(zé)。項目將要建設(shè)5000畝黃壽丹產(chǎn)業(yè)化示范種植基地，項目估算總投資為7820萬元，2011年已完成可行性研究，2012年完成了前期批復(fù)，該項目正在積極爭取立項，目前已具備開工條件。

八、華縣污水處理廠二期項目

積極推進城市污水處理建設(shè)，是增加城市服務(wù)功能，改善城市面貌，提升群眾生活品質(zhì)的一項基礎(chǔ)性工作，也是實現(xiàn)污染減排目標(biāo)任務(wù)的重要措施。

華縣污水處理廠二期項目是省市渭河流域水污染防治三年行動方案確定的重點工程，也是市縣污染減排的重要工程。該項目將新建截污干管長8.6公里，由子儀牌樓沿310國道向東至東環(huán)路，在沿東環(huán)路向北穿老西潼路，沿下東路向北至污水處理廠，生產(chǎn)區(qū)和管理區(qū)公用工程及設(shè)備安裝。估算總投資3300萬元，2011年完成可研編制，2012年計劃推進立項，完成前期工作、具備開工條件。該項目由華縣建設(shè)局項目實施，華縣政府負責(zé)。

工程計劃年底前建成運行，將進一步完善城市綜合服務(wù)功能，改善城市人居環(huán)境，可使華縣城區(qū)的污水收集率和處理率大大提高，對

于改善渭河河水環(huán)境質(zhì)量、提升城市形象和促進招商引資都有重要推動作用。

項目營銷方案 篇5

一座城改變一座城市

萬科城項目營銷策劃方案

一、背景分析

萬科企業(yè)股份有限責(zé)任公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。2012年萬科入駐徐州，致力于打造一個有著完善配套、自成體系，并有著豐富人文資源的宜居小鎮(zhèn)，該項目對于完善徐州北區(qū)城市功能，提升徐州市北區(qū)城市形象，打造北區(qū)以生態(tài)休閑和文化旅游為核心的北城新區(qū)，具有引領(lǐng)和示范作用，項目東至天齊路，西至平山路，南到沙虎山，北到三環(huán)北路，總用地面積3305畝，總投資150億元人民幣。2012年11月2日，萬科企業(yè)股份有限公司以掛牌出讓的方式在徐州拿下兩宗地，總面積約595畝。

萬科入駐徐州，全城矚目。萬科城已經(jīng)全面開工，并與7月份開盤銷售，徐州郵政營業(yè)局根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點和萬科城項目結(jié)合，全力為萬科城打造一整套營銷宣傳方案，希望盡徐州郵政的一點力為萬科城的宣傳拓展新的渠道，進一步提升萬科城品牌形象，促進萬科城開盤銷售一片紅。

二、策劃思路

徐州地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展從2001年開始穩(wěn)步上升，并在近幾年中呈現(xiàn)出了穩(wěn)步增長的勢頭。但自2009年國家開始樓市調(diào)控以來，我市樓市也出現(xiàn)了較大程度的降溫，投資型需求受到較大抑制，改善型需求因為政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整體市場交易量下降、活躍度大大降低。相較以外，對于開發(fā)商而言房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的資本金比例增加較大，從原來的20%左右提高到35%以上，另一方面銀行等金融機構(gòu)也收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸額度。資本金需求增加了、開發(fā)門檻提高了，同時信貸緊縮了，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不捂緊自己的錢袋子精打細算，在整體行業(yè)資金緊缺的情況下，開發(fā)商一般都會在宣傳方面壓縮一定的廣告費用投入，在宣傳推廣渠道的選擇上進行更多的比較，希望能以最少的成本捕捉到有效客戶。作為精準(zhǔn)營銷方式的數(shù)據(jù)庫直郵商函正是適合他們在當(dāng)前資金相對緊缺狀態(tài)下進行項目推廣的好渠道，而數(shù)據(jù)庫直郵商函的核心資源----數(shù)據(jù)，更是能夠吸引房產(chǎn)商在廣告渠道選擇上的重要砝碼。

徐州郵政營業(yè)局將根據(jù)萬科城項目特點，結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特征，以宣傳推廣萬科城品牌，提升企業(yè)形象，擴大公司樓盤知名度為目的，整合郵政資源，為萬科城品牌形象的推廣，提供一整套全方位、多角度的精準(zhǔn)營銷方案，實現(xiàn)整體推廣萬科城項目品牌的最終目的。

我們主要采用直郵的形式給貴公司進行推廣宣傳，主要有數(shù)據(jù)庫商函、直郵通、DM投遞和夾報。

三、直郵商函媒介概況

（一）什么是直郵商函媒介

直郵商函是一種通過相關(guān)數(shù)據(jù)庫篩選有針對性的目標(biāo)客戶群，以信函為載體，將相應(yīng)商品、服務(wù)等信息，通過郵政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)送達目標(biāo)客戶群的一種融廣告、互動交流于一體的針對性媒體，是商業(yè)機構(gòu)利用各類信息數(shù)據(jù)庫向目標(biāo)消費者有針對性的寄發(fā)服務(wù)、產(chǎn)品宣傳廣告，進行信息交流與推廣的宣傳媒體。與報紙廣告、電視等公眾媒體相比，直郵商函廣告是進行實質(zhì)性營銷推廣的精準(zhǔn)媒體。

（二）直郵商函媒體優(yōu)勢分析

直郵媒體因其目標(biāo)明確、針對性和互動性強等優(yōu)勢，作為企業(yè)整合營銷傳播體系的一部分，發(fā)揮著重要的作用。

1、能夠提供個性化的內(nèi)容，個性化的產(chǎn)品，同時給不同客戶提供不同的價

格和促銷手段，滿足其個性化需求。

2、能夠呈現(xiàn)短信、電郵所不能呈現(xiàn)的、層次豐富的內(nèi)容，直接帶來視覺、聽覺等多感官的體驗，可閱讀性強且易于長期保存反復(fù)閱讀。

3、覆蓋人群更廣，無論收入高低、年長年幼，人們都可以收、讀郵件且單位個體推廣的成本低。

4、針對性強，可根據(jù)產(chǎn)品或服務(wù)的特性，“自由”選擇目標(biāo)受眾、確定投放范圍和投放數(shù)量。

5、保密性好，不易被競爭者察覺模仿。

四、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)產(chǎn)品簡介

我局擁有三大類信息數(shù)據(jù)庫：基礎(chǔ)地址庫、組織機構(gòu)庫及個人精品庫，有效數(shù)據(jù)量400余萬條，并配備了專業(yè)的數(shù)據(jù)庫建設(shè)分析人員，對數(shù)據(jù)庫信息實行實時的建設(shè)、維護和管理、更新。數(shù)據(jù)庫分析人員通過專業(yè)系統(tǒng)工具能夠精準(zhǔn)篩選目標(biāo)人群信息數(shù)據(jù)，鎖定目標(biāo)客戶群體，再通過完善的郵政投遞網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)信函的精準(zhǔn)投遞，實現(xiàn)過程可控、效果可測量的廣告推廣。我局數(shù)據(jù)服務(wù)咨詢中心的數(shù)據(jù)分析人員從20余個專業(yè)數(shù)據(jù)庫的海量數(shù)據(jù)中通過整合、挖掘提煉出萬條具有購房需求的潛在目標(biāo)客戶數(shù)據(jù),可推介給房地產(chǎn)行業(yè)客戶，通過直郵商函的宣傳推廣有效進行數(shù)據(jù)庫營銷。

（一）數(shù)據(jù)（目標(biāo)受眾）分析定位

1、從個人消費需求的角度考慮：

定位于徐州商旅人士、中高收入階層、個體私營業(yè)主、公務(wù)員等，注重個人生活品味，具有一定的事業(yè)基礎(chǔ)和社會地位，經(jīng)濟條件較好，收入較高，消費能力強。

2、從商業(yè)經(jīng)營拓展的需求角度考慮：

定位于中小型私營企業(yè)、大型連鎖企業(yè)、餐飲服務(wù)機構(gòu)、娛樂服務(wù)機構(gòu)（KTV，酒吧，會所等）、教育培訓(xùn)機構(gòu)、個體經(jīng)營商戶等。

五、房地產(chǎn)行業(yè)項目推廣策略

（一）營銷策略簡介

根據(jù)客戶不同的購房需求，把潛在消費者分成首套房剛需客戶和非首套房改善型客戶兩塊客戶群體市場進行推廣：

1、首套房購房客戶推廣計劃

針對樓盤開發(fā)商、樓盤代理營銷公司、房產(chǎn)中介公司，以潛在剛需數(shù)據(jù)目標(biāo)客戶為直郵寄遞對象數(shù)據(jù)資源，圍繞新盤銷售，根據(jù)樓盤銷售生命周期，階段性地提供區(qū)域品牌宣傳、開盤告知、以老帶新優(yōu)惠等宣傳內(nèi)容；另一方面圍繞存量房銷售，通過購房意向再調(diào)查、社區(qū)活動邀請等方式提供意向客戶喚醒服務(wù)，實現(xiàn)市場推廣。直郵產(chǎn)品形式可為開盤告知函、開盤活動邀請函、樓盤信息推薦函、二手房信息比價冊、購房答謝函等。

2、非首套房市場推廣計劃

針對樓盤開發(fā)商、樓盤代理營銷公司、房產(chǎn)中介公司，以改善型及投資型購房者潛在客戶目標(biāo)為直郵寄遞數(shù)據(jù)資源，通過展示社區(qū)生活品質(zhì)、宣傳投資價值理念以及介紹教育資源優(yōu)勢等，促進樓盤的銷售。直郵形式可為樓盤社區(qū)活動邀請函、房產(chǎn)交易政策信息導(dǎo)讀冊、樓盤周邊資源分布介紹冊等。

（二）房地產(chǎn)直郵投放策略規(guī)劃

1、活動預(yù)熱期

向目標(biāo)人群寄發(fā)看房邀約，多種渠道響應(yīng)方式（電話、網(wǎng)絡(luò)等）；

2、響應(yīng)處理期

加入誘因限時響應(yīng)，并對已響應(yīng)的客戶數(shù)據(jù)進行整理，便于后期的二次跟

進營銷；

3、直郵攻略期

以直郵商函的方式，分多次向已響應(yīng)的客戶寄發(fā)產(chǎn)品介紹、房型圖冊、配套設(shè)施介紹等內(nèi)容的商函，最后一次直郵產(chǎn)品加入強有力的促銷誘因。

4、銷售期

強有力的促銷誘因：是直郵商函宣傳銷售效果成功與否40%的決定因素。

六、直郵效果分析

1、利用數(shù)據(jù)庫的分眾傳媒效果，有針對性的寄發(fā)，減少信息傳遞過程中的客觀揮發(fā)，使廣告效果達到最大化,推動銷售量的提升。

2、直郵展示添加新元素，可根據(jù)房地產(chǎn)商的個性化需求靈活選擇，形成低成本低風(fēng)險高收益,幫助企業(yè)達到最大的可衡量效果。

3、增值服務(wù)提高客戶滿意度

——可設(shè)計帶標(biāo)識的個性化二維碼，鏈接更豐富信息，直郵廣告不再“平面”，更容易觸動潛在客戶響應(yīng)。

——搭建服務(wù)平臺、實現(xiàn)線上與線下宣傳的結(jié)合互動，提供潛在客戶的反饋信息數(shù)據(jù)。

項目營銷方案 篇6

活動簡介：

201x，想唱就唱 清涼一夏 多彩扎啤狂歡節(jié)大型公益活動——是中國的城市時尚名片，是現(xiàn)化時尚潮流的弄潮兒，是社會大眾自娛自樂、放縱自我的第一大舞臺，是城市文明進步的標(biāo)志。此次大型公益活動將結(jié)合夏日經(jīng)濟發(fā)展的要求，把夏日夜經(jīng)濟生活帶延伸至城市效外，不擾民、不受限，聯(lián)合國內(nèi)知名商家共同為省會市民打造一個休閑娛樂的夜生活平臺。同時，這也是一場慈善愛心活動，活動組委會將從最終營業(yè)額中提出部分費用作為陽光工程慈善助學(xué)金，捐獻希望工程，呼吁社會大眾奉獻一點愛心，共建美好城市。

活動目標(biāo)：

1、打造一張屬于華北“時尚愛心名片”。

2、構(gòu)建城市人們“自娛如樂第一展示舞臺”。

3、創(chuàng)建河北最具規(guī)模、最具特色的“夏日經(jīng)濟多彩扎啤休閑廣場”

才藝展示者通過短信、電話、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場報名參加。

4、活動環(huán)節(jié)：

內(nèi)容：舉行大型慶典儀式，由組委會領(lǐng)導(dǎo)向相關(guān)機構(gòu)捐款，給支持活動的愛心人士代表頒發(fā)獎項，表彰優(yōu)秀企業(yè)，歌舞活動演出。

一、活動宗旨：

20xx年7月xx日，今天的環(huán)保主題是“綠色世紀(jì)”，和共青團志愿者借此通過豐富有趣的環(huán)?；顒釉鰪姯h(huán)保意識，培養(yǎng)各位志愿者養(yǎng)成環(huán)保習(xí)慣，并以此帶動所有中小學(xué)生和群眾環(huán)保，從而影響整個社會公民共同環(huán)保，共同關(guān)愛我們的地球家園!

二、活動目的：

1、喚起社會公民環(huán)保意識，用實際行動保護我們共有的家園——地球!

、從我做起，從身邊做起，抵制環(huán)境污染，節(jié)約能源，愛護綠色環(huán)境。

三、活動內(nèi)容及人員時間安排：20xx年7月xx日(如因天氣原因可推遲日)

a組： 布置廣場掛環(huán)保畫、環(huán)保圖片。 b組： 發(fā)放環(huán)保邀請函。(主要針對各學(xué)校學(xué)生、社會公眾等)

布置廣場掛環(huán)保畫、環(huán)保圖片。

環(huán)保志愿者簽名，為志愿者系綠絲帶(各學(xué)校學(xué)生、社會公眾等) 12：00—12：10為廣大熱愛環(huán)保的市民發(fā)放綠色購物布袋。(具體圖案如下：

四、活動注意事項：

1 、此次活動上午9點40分開始布置舞臺，請各位志愿者準(zhǔn)時到達廣場幫忙布置.

2、參加活動的.志愿者要維持現(xiàn)場秩序，確保觀眾及自己的人身安全.

3、遇到各類突出問題，應(yīng)立即向組織反映，本著相互理解，友好協(xié)商的原則。

4、活動開始后各環(huán)節(jié)任務(wù)分清，活動籌備相關(guān)人員須帶上工作證。

5、活動結(jié)束后，后勤組要清理好現(xiàn)場，并負責(zé)義演道具物品的回收。

河池學(xué)院即將迎接教育部教學(xué)工作水平評估，各部門為了全面貫徹“以評促建，以評促管，評建結(jié)合，重在建設(shè)”的原則。加強了對學(xué)生思想建設(shè)的力度，全面培養(yǎng)學(xué)生的團隊協(xié)作精神。提高自身文化素養(yǎng)，發(fā)揚中華民族奉獻他人，奉獻社會的優(yōu)良傳統(tǒng)。提高團員思想覺悟，河池學(xué)院學(xué)生聯(lián)合會將組織團員同學(xué)以“繼承民族優(yōu)良傳統(tǒng)、弘揚英雄奉獻精神”為主題舉辦一次向英雄紀(jì)念碑敬獻花籃的掃墓活動。本次活動以清明節(jié)掃墓為切入點，融入學(xué)校精神文明建設(shè)的宗旨，展現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生思想上要求先進，行為上主動積極，學(xué)習(xí)和弘揚英雄們的精神。讓英雄的精神永駐團員心中實現(xiàn)學(xué)有所感、學(xué)有所悟的目的。

4月2日學(xué)生會、社團聯(lián)合會將對活動路線，活動地點及活動應(yīng)注意問題進行調(diào)查、核實、確定。

生活部購買制作小百花的材料，并組織同學(xué)制作參加掃墓相關(guān)人數(shù)的小百花。給同學(xué)在掃墓當(dāng)天用。

為確保團隊能整體順利到達活動地點，由以前去過的成員帶領(lǐng)隊伍，在隊伍最后保證全隊都能達活動目的地。

為確保團員的安全，活動結(jié)束立即由班長及班上團干將團員帶離活動地點，遠離湖邊危險地帶。

為確?；顒拥捻樌M行，團支部將對活動地點周圍進行了細致的實地勘察，與活動地點管理人員達成及時取得聯(lián)系的協(xié)議。

團支部為了本次活動能夠順利進行，制作了兩套應(yīng)急方案：

方案一：全隊分為六個小組，每組六至七個同學(xué)，分別由六個小組長負責(zé)，提醒同學(xué)們通訊工具務(wù)必要充好電，出現(xiàn)異常情況應(yīng)立即與小組長取得聯(lián)系，以便采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。

方案二：各組小組長到生活委員處領(lǐng)取創(chuàng)可帖、藥膏等小醫(yī)藥品，各小組長應(yīng)照顧好本組隊員的人身安全。

因課程調(diào)整，活動時間定于4月5日下午五點半從學(xué)校出發(fā)。因是雙休日前期，考慮到前進路線及活動地點人員較多，情況比較復(fù)雜。團支部實行責(zé)任落實制度，每個小組長、班、團干部認真負起責(zé)任，確?；顒拥捻樌M行。

六、 參與人員：

河池學(xué)院團委書記黃俏奕老師，

七、 活動流程：（幼兒教師教育網(wǎng) endrikfelipe.com）

(五) 學(xué)生代表 帶領(lǐng)大家宣誓。

八、 活動現(xiàn)場控制：

學(xué)生會、團干及各組小組長時刻關(guān)注同學(xué)們的活動狀況，一有異常狀況發(fā)生，立即采取預(yù)定措施。

九、 媒體現(xiàn)場采訪：

邀請記者團的同學(xué)現(xiàn)場照相、記錄。

項目營銷方案 篇7

主題：南湖岸邊、世外農(nóng)家階段目標(biāo)：在鞏固“農(nóng)家樂”這一娛樂項目知名度的同時，改變部分消費者對現(xiàn)有農(nóng)家樂的環(huán)境不太滿意的印象，激發(fā)潛在消費者的消費興趣，形成市場預(yù)期，凝聚一定的人氣，為開業(yè)期打好鋪墊。 營銷手段：

一、網(wǎng)絡(luò)宣傳：

1、制作項目宣傳片、將外部環(huán)境、內(nèi)部條件拍成照片，由各學(xué)校校園代理登陸校園bbs發(fā)帖，發(fā)布開業(yè)期活動信息。

2、在群光、亞貿(mào)、光谷等人流集中地區(qū)散發(fā)宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農(nóng)家”為主題，倡導(dǎo)悠閑、舒適的假日生活，以自然風(fēng)光提升關(guān)注度。

二、校園宣傳：

1、印發(fā)宣傳單，在華農(nóng)、中南財經(jīng)政法大學(xué)、中南民大、武大、華科等高校校園內(nèi)進行宣傳，推廣健康生活理念，以環(huán)境吸引顧客。

階段目標(biāo)：在前期宣傳的基礎(chǔ)上，集中廣告攻勢，力爭開業(yè)期保持火爆的客流量，同時確保消費者得到非常滿意的服務(wù)，塑造良好的口碑，進而擴大客源范圍，形成良性循環(huán)。

營銷手段：

1、與各大團購網(wǎng)站合作，主動出擊，擴展銷售渠道，以客流量彌補利潤，贏得口碑。

2、開展以“健康生活、親近自然”為主題的校園征文(攝影)大賽，經(jīng)過選拔后，邀請部分優(yōu)秀選手親臨項目參觀，并將作品在校園內(nèi)展出，使“農(nóng)家樂”這一消費品牌親近學(xué)生生活。

3、校園內(nèi)針對學(xué)生會、社團、班級學(xué)生干部等進行重點宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優(yōu)勢所在，強調(diào)具體優(yōu)惠信息。

階段目標(biāo)：抓住學(xué)生春游這一黃金時段，采取集中型宣傳，在校園內(nèi)形成一股消費潮流，促成引導(dǎo)性消費。

營銷手段：在校園內(nèi)組織“風(fēng)箏節(jié)”活動，制作印有農(nóng)家樂廣告語的風(fēng)箏，在校園內(nèi)同時放飛，形成轟動效應(yīng)。

階段目標(biāo)：利用大一新生的年級特點，采取有針對性的宣傳，激發(fā)大一新生的興趣，力爭使其成為穩(wěn)定客源。

營銷手段：借助“出行小貼士”、“校園生活abc”等宣傳材料，內(nèi)容上突出農(nóng)家樂自己做飯的特點，強調(diào)家的氛圍，強調(diào)大學(xué)是獨立自主生活的開始，強調(diào)新的開始，要勇于嘗試。

階段目標(biāo)：利用畢業(yè)生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級活動”為主題，不惜損失利潤、力爭客流，經(jīng)過多年的積累，將其打造成為畢業(yè)生離校的“必修課”。

營銷手段：

1、以懷舊為基調(diào)，提出“重溫大一”的消費理念，推出畢業(yè)生特別優(yōu)惠價格。

2、以離別為基調(diào)，打出“散伙飯，我們一起親手做”的口號，考慮到畢業(yè)生時間緊，蔬菜、肉類等原料低價供應(yīng)。

項目營銷方案 篇8

有關(guān)手機營銷的項目策劃方案

為了確保事情或工作安全順利進行，就需要我們事先制定方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。那么優(yōu)秀的方案是什么樣的呢？下面是小編為大家收集的有關(guān)手機營銷的項目策劃方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

一、活動時間：

20xx年12月8日—20xx年12月12日

二、活動地點：

xx通信城

三、活動目的：

為了提高專賣店形象和品牌，以及知名度，提高銷售量。因現(xiàn)在的'手機行業(yè)競爭比較激烈，故各手機同家必須提高自己的銷售量。

四、準(zhǔn)備工作：

1、賣場內(nèi)需準(zhǔn)備好各種品牌、款式和功能的促銷機型;

2、詳細了解各廠家是否有促銷活動，這樣可以借用廠家促銷的機型做為亮點，可以有效的降低成本;

3、銷售人員的培訓(xùn)，對有針對性的機型進行特訓(xùn)，以增加活動期間的銷量;

4、廣告媒介：宣傳單頁(A4)，店面外展版(尺寸待定)，報媒(待定);

五、活動內(nèi)容：

1、投入相當(dāng)一部分資金購買禮品，從禮品上吸引路過的潛在消費者;

2、從社會上百般尋找高水平的主持人，當(dāng)路演人氣不旺時能很好的調(diào)動路人參加活動;

3、準(zhǔn)備一些很簡單的關(guān)于教師的問題及游戲，使消費者看到獲得獎品的希望，從而調(diào)動顧客參與積極性;

4、針對消費者心理及習(xí)慣，設(shè)計一檔簡單好玩的游戲：請活動現(xiàn)場的各位有興趣參加的顧客進行寫短信比賽，編寫“老師，你辛苦了?！卑l(fā)送至指定號碼。以最短時間編寫者為勝，并設(shè)置其獎品;

5、舉行店內(nèi)購機抽獎活動：購機在1500元以上者(含1500)即可參加抽獎;

6、推出團購機型：諾基亞、三星、索尼愛立信、聯(lián)想等(機型待定)，團購條件需十人以上;

六、活動流程：

上午：

1、9：30分開始，鳴炮，奏樂，總經(jīng)理致辭;

2、9：40分由主持人講開場白，宣布活動開始，由禮儀公司安排出演節(jié)目

3、10：10分由模特展示本次活動的促銷機型;

4、10：25分由禮儀公司安排出演節(jié)目;

5、10：45分開始現(xiàn)場知識問答，并給予獎品;

6、10：00分由禮儀公司安排出演節(jié)目;

7、12：30由主持人向現(xiàn)場觀眾告之下午的開場時間及活動內(nèi)容;

下午：

1、15：00分開始，由公司安排出演節(jié)目;

2、15：30分開始現(xiàn)場編短信比賽，并給予獎現(xiàn)場編短信比賽，選獲勝者并頒發(fā)獎品;

3、15：40分由公司安排出演節(jié)目;

4、16：00分開始購機抽獎;

5、16：20分由公司安排出演節(jié)目;

6、17：30分活動結(jié)束

七、活動現(xiàn)場安排：

1、場地安排：在手機賣場門前搭建舞臺，前提是不影響店面通道。

2、人員的安排：每店面只安排4人，2人/班發(fā)放宣傳單頁，并引導(dǎo)顧客到店內(nèi)購機，要求交談表達力強;現(xiàn)場控制人員1名，保證與禮儀公司的良好溝通;禮品保管1名，按要求指定獲獎人發(fā)放獎品;交通疏導(dǎo)1名，保證店面門前通道暢通。

3、獎品的確定：待定

4、經(jīng)費預(yù)算：略

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