房產(chǎn)中介述職報告

古人云，工欲善其事，必先利其器。幼兒園教師在工作過程中，都需要提前尋找一些資料。資料一般指可供參考作為根據(jù)的材料。資料可以幫助我們更高效地完成各項工作。所以，您有沒有了解過幼師資料的種類呢？經(jīng)過收集，小編為您獻上房產(chǎn)中介述職報告，希望對你的工作和生活有所幫助。

房產(chǎn)中介述職報告 篇1

第一單元：房產(chǎn)中介行業(yè)及店長分析

一、房地產(chǎn)行業(yè)及中介發(fā)展趨勢

二、卓越房產(chǎn)中介店長的真締

（一） 探討：為什么要設(shè)置房產(chǎn)中介店長職位 ？

（二） 店長分類和特點剖析

（二） 優(yōu)秀房產(chǎn)店長 角色轉(zhuǎn)化和心態(tài)調(diào)整

（三） 房產(chǎn)中介店長工作分配與時間管理

（四） 優(yōu)秀房產(chǎn)中介店長的高效能七力模型

1、

目標(biāo)力

探討：如何制定自身職業(yè)生涯規(guī)劃和團隊業(yè)績目標(biāo)？

2、

學(xué)習(xí)力

探討：店長應(yīng)該學(xué)習(xí)什么？

3、

合作力

討論：同一公司，不同經(jīng)紀(jì)人同一客戶時，房源客戶業(yè)績?nèi)绾畏峙浜秃献鳎?/p>

4、

承擔(dān)力

探討：擁有承擔(dān)力給自己和團隊帶來什么價值？

5、

溝通力

探討：如何對經(jīng)紀(jì)人溝通？如何對總監(jiān)和總經(jīng)理溝通 ？如何跨部門溝通？

6、

行動力

探討：行動力源泉來自哪里？如何激發(fā)行動力？

7、

堅持力

探討：建立堅持力的方法和習(xí)慣？

第二單元：房產(chǎn)中介門面的人員日常管理

一、如何聘、留、育、用 、留、除房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？

（2012年房產(chǎn)中介門店新人的聘、留已經(jīng)成尾一件非常頭痛的挑戰(zhàn)）

（一） ：如何組建房產(chǎn)中介銷售團隊？

1、什么樣類型的人適合做房產(chǎn)銷售呢？ （1）房產(chǎn)中介銷售與其他行業(yè)銷售的根本區(qū)別？

（2）馬斯洛需求層次理論和雙因素激勵理論與九型人格分析

（3）九種性格種哪種類型最適合做房地產(chǎn)銷售員

2、招聘經(jīng)紀(jì)人的兩難挑戰(zhàn) ？

（1）、聘用有經(jīng)驗的好還是沒有經(jīng)驗的好呢？

（2）、聘用陌生人好還是招聘熟悉人好呢？

（3）、聘用學(xué)歷低的人好還是招聘學(xué)歷高的人好呢？

（4）、招聘經(jīng)紀(jì)人是人事部的事情還是店長的事情 ？

（二）：如何培育房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（師徒制訓(xùn)練式）

（三）、如何留住房地產(chǎn)優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人？

1、經(jīng)紀(jì)人去留團隊的深層原因分析？

2、留住優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的八大法寶

（四）、如何用好優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人及 放棄不好的經(jīng)紀(jì)人？

三、如何激發(fā)老經(jīng)紀(jì)人的工作積極性？

(一)、老房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為什么會有工作倦怠與態(tài)度不積極？

1、理解老員工的需求

2、老員工態(tài)度不積極的六種現(xiàn)象

（二）、如何消除老房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作倦怠與不良情緒？

1、找到三大關(guān)鍵原因

2、發(fā)現(xiàn)你合適的“政委”

3、做經(jīng)紀(jì)人思想工作的五部曲與現(xiàn)場演練

（三）、小組討論：除工資外，激活門店老員工還有哪些有效的創(chuàng)新方法？

四、店長如何形成管理者的氣場？

1、房產(chǎn)銷售員銷售技能培訓(xùn)與現(xiàn)場輔導(dǎo)技巧 （1）、如何激發(fā)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員工潛能 （2）、店長培訓(xùn)技巧訓(xùn)練

（3）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)場輔導(dǎo)技巧訓(xùn)練

2、房產(chǎn)店長的執(zhí)行力訓(xùn)練 （1）、店長執(zhí)行力的 4 個關(guān)鍵點 （2）、戰(zhàn)略決定高度、執(zhí)行決定成敗 （3）、執(zhí)行決定結(jié)果、細節(jié)決定成敗 （4）、細節(jié)決定思路、習(xí)慣決定成敗

3、探討：店長上下班以什么角色組合最有凝聚力：

領(lǐng)導(dǎo)+朋友／同事+兄弟／其他組合？

四、如何管理好 88年后的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？

一、88年 后房產(chǎn)銷售員特點：

1、自我、責(zé)任感不強、團隊意識差是共性

2、88年 后房產(chǎn)銷售員帶來的挑戰(zhàn)是什么？

3、為什么 88年 后房產(chǎn)銷售員不好管理？

4、他們追求的是什么？

二、88年 后房產(chǎn)銷售員的管理技巧

1、88年 后房產(chǎn)銷售員獨特性管理辦法

2、88年 后房產(chǎn)銷售員團隊凝聚力建設(shè)的方法

3、88年 后房產(chǎn)銷售員流失率的五大秘訣

三、案例分析

五、如何提升九種叫不動下屬的執(zhí)行力？

一、什么是執(zhí)行力？

1、拿到結(jié)果就叫執(zhí)行力！

2、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人缺少執(zhí)行力的六個原因

二、九種叫不動房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理特征與執(zhí)行對策：

1、老員工叫不動，怎么辦？

2、能力強的叫不動，怎么辦？

3、能力一般的叫不動，怎么辦？

4、有后臺的叫不動，怎么辦？

5、個人威信不夠叫不動，怎么辦？

6、管理風(fēng)格不合適叫不動，怎么辦？

7、老板摻合者叫不動，怎么辦？

8、員工激勵制度不合理叫不動，怎么辦？

第三單元：房產(chǎn)中介店長店面的業(yè)務(wù)日常管理（第二天上午9：00----12：00）

一、房產(chǎn)店長開門的七件事和關(guān)店七件事

二、如何建立房產(chǎn)門店教育培訓(xùn)體系？

1、房產(chǎn)中介門店現(xiàn)場培訓(xùn)與輔導(dǎo)的意義

2、建立房產(chǎn)中介門店現(xiàn)場培訓(xùn)與輔導(dǎo)體系

3、房產(chǎn)中店長成為經(jīng)紀(jì)人教練的四個步驟及操作要點

三、房產(chǎn)銷售業(yè)績分解目標(biāo)與有效達成實戰(zhàn)秘訣？

（一）、為什么房產(chǎn)門店員工沒有業(yè)績目標(biāo)？

（二）、門店早會 晚會有效模式和周四的物件交流及沙盤演練分享會.

（三）、產(chǎn)銷售業(yè)績目標(biāo)的執(zhí)行與管理措施

1、房產(chǎn)銷售業(yè)績目標(biāo)管理流程：目標(biāo)、分配、指導(dǎo)、激勵、達成

2、目標(biāo)分解一個原則：5W2H 原則

3、目標(biāo)達成三大方法：承諾法、激將法、糾偏法

4、善用 PDCA 管理循環(huán)圈，牢記：檢查力就是執(zhí)行力

（三）、房產(chǎn)門店月計劃、周計劃與工作日志表單的應(yīng)用及其注意要點

四、如何掌握門店數(shù)據(jù)分析與業(yè)績下滑應(yīng)對的方法？

（一）、如何掌握房產(chǎn)門店業(yè)績下滑與數(shù)據(jù)分析能力？

1、學(xué)會與門店數(shù)據(jù)跳舞

2、學(xué)會從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)門店存在問題

3、提升門店房產(chǎn)銷售業(yè)績的五大緯度及八個 KPI 指標(biāo)

（二）、房產(chǎn)門店經(jīng)營中八項重要指標(biāo)及其數(shù)據(jù)分析方法

1、電話量

2、進店量 3房源開發(fā)量

4、客戶開發(fā)量

5、帶看量

6、意向金量 7銷售能力

8、業(yè)績量

（三）、運用好六大工具，發(fā)現(xiàn)問題，迅速扭轉(zhuǎn)門店業(yè)績下滑

（四）、房產(chǎn)門店業(yè)績案例分析

五、如何學(xué)會一套獨立分析問題與處理現(xiàn)場突發(fā)事件的方法？ (一)、分析問題的工具“魚骨圖”：

1、作用：研究問題、邏輯排序、整體審視

2、標(biāo)準(zhǔn)：魚頭為核心問題、魚刺為問題關(guān)鍵要素

3、經(jīng)驗：問題分析、先易后難、假設(shè)驗證

4、步驟：魚骨圖使用的六步驟

二、遇到門店突發(fā)事件的分析與處理方法：

1、分析現(xiàn)場問題的六步法

2、處理現(xiàn)場突發(fā)事件四大原則

三、店長對外溝通的挑戰(zhàn)：

1、維系難纏客戶、退定金，退中介費用

2、房產(chǎn)中介公司之間的摩擦和斗毆如何正確處理？

四、業(yè)務(wù)人員的違規(guī)挑戰(zhàn)

1、業(yè)務(wù)人員飛單怎么辦？

2、業(yè)務(wù)人員透露房源客戶信息怎么辦？

3、業(yè)務(wù)人員的攜款而跑 ？

五、小組討論：現(xiàn)場突發(fā)問題案例分析

第四單元： 房產(chǎn)門面中介店長的自我修煉和升華？

一、境由心造

1、《水知道答案》的感悟

2、一切都是美的

二、感恩家人

1、感恩父母

2、感恩另一半

三、感恩企業(yè)

1、國家的競爭力來自企業(yè)的競爭力

2、理解什么是企業(yè)，什么是老板 （1）、用企業(yè)的平臺，賺自己的錢 （2）、花老板的錢，學(xué)自己的本領(lǐng)

3、學(xué)會合作，懂得感恩，實現(xiàn)真正共贏

四、感恩社會

1、社會的發(fā)展是全民共同努力的結(jié)果

2、國家的進步是黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的功勞

讓我們每個門店中介店長養(yǎng)成用心帶領(lǐng)好團隊的習(xí)慣才能把店面業(yè)績做好，做強，也只有大家都把業(yè)績做好了，職場才是真正快樂的職場，人生才是幸福的人生。 感恩讓我們擁有，珍惜才會長久。任何個人與企業(yè)都應(yīng)該擁有一顆感恩的心，有感恩的企業(yè)文化才是優(yōu)良的企業(yè)文化。

感恩不是口頭話語，感恩是一種行為，一種習(xí)慣。 課程結(jié)束：

一、重點知識回顧

二、互動：問與答

三、學(xué)員：學(xué)習(xí)總結(jié)與行動計劃

房產(chǎn)中介述職報告 篇2

房產(chǎn)中介培訓(xùn)內(nèi)容

2008-11-09 00:48

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以 “來自一線，服務(wù)一線”的經(jīng)營理念，以市場為導(dǎo)向，以客戶為基準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)先行探索，走出了房產(chǎn)中介培訓(xùn)的綠色通道。業(yè)務(wù)范圍包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理人員定向委培；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)咨詢；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司委托管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證資格輔導(dǎo)。所授課程以系統(tǒng)、全面、實戰(zhàn)為主，課程分類化（管理、營銷等），分層化（高、中、低），涵蓋了各個關(guān)鍵崗位的關(guān)鍵人才培訓(xùn)，為企業(yè)培養(yǎng)了大量的優(yōu)秀的專業(yè)人才。

【課程介紹】：

1；基礎(chǔ)課程：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展與未來

經(jīng)紀(jì)人職業(yè)生涯規(guī)劃

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人商務(wù)禮儀

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作流程

商圈調(diào)查

房源開發(fā)基礎(chǔ)技巧

2；經(jīng)紀(jì)人提高課程：買方客戶開發(fā)與維護

賣方客戶開發(fā)與維護

合約解析

派報技巧

磋商技巧

溝通技巧

房產(chǎn)勘察與評估

配對與報價

帶看技巧

如何獲得獨家委托

電話溝通技巧

物業(yè)交割與售后服務(wù)

3；經(jīng)紀(jì)人自我管理課程：經(jīng)紀(jì)人的時間管理

經(jīng)紀(jì)人情緒管理

經(jīng)紀(jì)人個人計劃管理

優(yōu)質(zhì)服務(wù)計劃

4；中介公司管理課程：中介公司管理架構(gòu)

中介公司的基礎(chǔ)法律知識

薪酬制度

中介公司選址技巧

公司培訓(xùn)體系的建立

財務(wù)與報表管理

人力資源管理

5：中介門店管理課程：如何召開晨會及銷售會議 店內(nèi)商業(yè)計劃的制定與執(zhí)行

店內(nèi)管理制度的制定

人員招募與解聘

如何處理客戶投訴

人員激勵

店務(wù)管理及運做

單店培訓(xùn)管理

中介公司過程管理

房源市場推廣技巧

6；店務(wù)秘書培訓(xùn)課程：店務(wù)秘書職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng) 店務(wù)秘書日常工作

中介檔案管理

店務(wù)秘書與店長的配合

店內(nèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計

7；經(jīng)紀(jì)人認(rèn)證資格輔導(dǎo)：

房產(chǎn)中介述職報告 篇3

實習(xí)報告

現(xiàn)在實習(xí)一周，實際工作六天，非常感謝大家對我的提攜。下面說一下自己的感想。一些想法和觀點還是非常幼稚不成熟。但是店興我興，店衰我恥。為發(fā)展每個人都應(yīng)該講出自己的想法，因為我們既是這個店的員工，又是這個店的主人。下面針對我發(fā)現(xiàn)的一些問題做簡單地介紹，并對問題的解決方案進行初步探索。因為是新人，有些意見和建議非常不成熟，甚至完全是錯誤的，還希望各位同仁批評指正。

初始部分

優(yōu)點的歸納，因為服務(wù)行業(yè)的特殊性要求整個團隊都要保持一個愉悅的精神狀態(tài)。所以我認(rèn)為店里一個很大的優(yōu)勢就是保持了團隊的積極性和向心力，這是和店長的大度寬厚以及每個團隊成員的努力分不開的，所以一到這里我就能感到一個家的氛圍，這是極端重要的！其次還有這個團隊的團結(jié)，目標(biāo)的制定以及隨著變化而變化，這都是很重要的。優(yōu)點暫不一一列舉，下面對一些感覺不足的地方談?wù)勛约旱南敕ā?/p>

第一 新人的培訓(xùn)沒有完整的方案和流程

新人是在老師的代領(lǐng)下進行經(jīng)驗性的積累以及店員的幫助下進行學(xué)習(xí)。整個學(xué)習(xí)培訓(xùn)都是在模塊化進行的，缺點在于系統(tǒng)串聯(lián)，，學(xué)習(xí)沒有系統(tǒng)系和計劃性，考核也沒有具體的可操作標(biāo)準(zhǔn)。

下面針對新人的培訓(xùn)提出以下培訓(xùn)方案

新人的培訓(xùn)期間：從報到開始計算，實際工作日的七至十天天為培訓(xùn)時間（店里應(yīng)該有具體的安排，不好意思沒有查到）

新人的培訓(xùn)目標(biāo)：

（1） 熟悉店里的文化。

此項包括公司的文化理念，店里工作時間，休班時間，值班，店里的早操制度。早操期間的口號，舞蹈（可以用一個周左右的時間來學(xué)習(xí)），以及晉升工資制度。

（2）熟悉附近商圈。

此項目的：了解附近樓盤位置，各個樓盤的房價，突出特點，或者缺點等等相關(guān)因素。建議每天兩次 每次一個小時左右。在逛商圈的時候可以摻雜一些本公司的房源等具體信息。時間四天左右。

（3）網(wǎng)絡(luò)操作的練習(xí)。

包括錄入房源，打電話寫跟進?？梢韵染毩?xí)一些時間比較長，飄紅的房源作為練習(xí)。個人建議應(yīng)當(dāng)四天以后開始練習(xí)此項業(yè)務(wù)。

（4）給客戶打電話的流程。

因為除了實堪帶看以及出售房屋等外出情況外，發(fā)覺潛在客戶，實現(xiàn)交易基本上都要靠電話操作。所以要把練習(xí)打電話放在培訓(xùn)的極端重要的位置。電話的培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)分為房源售出電話主要內(nèi)容 房源出租電話主要內(nèi)容 客戶求組電話主要內(nèi)容 客戶求購電話主要內(nèi)容

（5）進店客戶的招待流程 應(yīng)當(dāng)簡潔明了，我看到店歸很詳細，在此不再贅述

第二晨會以及早操

晨會早操是新的一天全體員工集合在一起最先接觸的事情，所以對于在新的一天中團隊的士氣，團隊的心情，甚至整個團隊業(yè)績會有一個潛移默化的作用，其重要性不言而喻。

晨會應(yīng)該迅速簡潔，快速把大家慵懶的精神喚醒。喊口號是很好的方式，當(dāng)然也可以說一些看到的笑話。晨會的時間不應(yīng)當(dāng)太長，因為要采納新的房源，刷新等工作，也是為了避免講剛調(diào)動起來的情緒因為長時間的開會重新變?yōu)殂紤?，所以晨會?yīng)當(dāng)快速，簡潔，充實，有效。晨會的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括整隊（整隊的具體要求鑒于附錄），喊口號，總結(jié)昨天工作，成功有哪些方面，不足有哪些方面，以及今天的而具體要求。

附：整隊的要求：隊形整齊。抬頭 收頷 挺胸 收腹 雙腿并攏 兩腳并攏成60°張開，五指并攏 拇指貼于食指的第二節(jié)關(guān)節(jié)，雙臂自然下垂，中指貼于褲縫線。

早操 大家都很認(rèn)真，暫時沒有建議

第三 值日

首先值日范圍應(yīng)當(dāng)明確，小件，比較容易打掃的可以天天打掃。像掃地，拖地可以在大家都坐下的情況下拖一下公共區(qū)域，然后在吃午飯的時候可以清理某一下個人區(qū)域。某些大件應(yīng)當(dāng)定期清洗。 桌面的清理的問題上，因為大家出門實堪，帶看的情況比較多，匆匆忙忙的找東西或者拿東西就出去了，所以會造成桌面比較凌亂。個人建議為如果不是那種嚴(yán)重影響工作環(huán)境的垃圾需要立刻處理外，應(yīng)當(dāng)保持一定容忍度。但是前臺必須保持干凈利落，因為前臺是公司的臉面所在，是客戶的第一印象所在，必須整潔。對于值日生建議應(yīng)當(dāng)放寬考核指標(biāo)，應(yīng)為此時他擔(dān)任著整個店里的細節(jié)性的運轉(zhuǎn)，比較費心勞力，而且晚上值班，從體力上說也是比較勞累的。

第四

人性化管理與嚴(yán)格的軍事管理的折中初步探索

管理一個團隊是采用軍事化管理還是充滿人性化管理，一直是一個經(jīng)久不衰的探討熱點。雙方各自有各自的優(yōu)勢，同時又有缺點。

軍事化管理強調(diào)下級對上級的完全服從，團隊人員整齊劃一，步調(diào)一致。這樣的管理方式帶來的優(yōu)勢是效率非常之高，隊員之間精確地分工合作，行政執(zhí)行能力非常突出。但是軍事化管理一般存在于兩種情況下，第一個是團隊所有人員對目標(biāo)非常明確，積極性以及潛力得到了最大程度的挖掘，像大家一起開始創(chuàng)業(yè)的伙伴。第二種情形就是團隊制定了嚴(yán)格的行為規(guī)則，每個行為都有可操作的規(guī)范，甚至進入公司先邁哪一步都有著嚴(yán)格的規(guī)定（可參見世界五百強的規(guī)章制度）并有種類齊全的處罰措施。這種情形下員工畏懼于這些規(guī)范懲罰而認(rèn)真工作。第三種就是軍隊了，在此不贅述。所以其缺點就非常顯而易見了：首先團隊成員的積極性，創(chuàng)造性沒辦法得到發(fā)揮，大家做的就是簡單地遵守而已，往往對工作難以產(chǎn)生熱情，非常容易造成當(dāng)一天和尚撞一天鐘的情況。第二團隊成員對自己的團對沒有感情，對其他隊員感情也往往不會太深。

對于人性化管理是現(xiàn)在公司管理的一個趨勢。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，必然會促進平等正義等社會觀念的廣泛普及，此時社會精英就會抓住這種趨勢，運用人性化管理，來迎合團隊成員的內(nèi)心需求。在這種氛圍下，每個團隊成員都能感受到自身的存在感，都能充分發(fā)揮自身的積極性。所以這樣的團隊士氣非常高，凝聚力非常強，團隊成員真心把企業(yè)當(dāng)做自己的事業(yè)來做。最典型的就是日本的索尼公司的人性化管理（鑒于此處套路軍事化管理與人性化管理的折中問題，所以將日本的先進經(jīng)驗附錄于后）。當(dāng)然人性化管理亦有自己的缺點。比如當(dāng)團隊人員意識不到位，就會效率就會嚴(yán)重喪失。另外，由于團隊集體協(xié)作，一旦團隊中有人拖沓怠工并且沒有得到及時糾正就會影響整個團隊的積極性。 大巧無工，重劍無鋒。大道至簡?？偪船F(xiàn)在的管理模式有一種相互借鑒的趨勢。沒有絕對的絕對，只是在絕對中融合。充分發(fā)揮二者的優(yōu)勢，采取措施降低其劣勢才是最終之道。但是哪里應(yīng)該嚴(yán)格，哪里應(yīng)該寬松呢？怎樣讓團隊的成員對制定的制度認(rèn)可呢？下面簡單地談一下自己的想法。

（1）行政命令特別是懲罰政策切忌隨意發(fā)布。命令一定要經(jīng)過深思熟慮，完整調(diào)查后才可發(fā)布。對于涉及團隊具體利益的，最好要經(jīng)過全體成員的討論。這樣做的優(yōu)勢在于可以增強團隊對于命令的認(rèn)可性服從性，同時經(jīng)過了充分的調(diào)研，增強了科學(xué)性，這樣的規(guī)則匯聚起來，就會形成一個非常好的制度體系，這樣就會使每個人都參與其中，既有規(guī)矩，又能發(fā)揮積極性。

（2）懲罰政策的問題。這一塊還沒有考慮成熟。

（3）制度的日?；⑵降然?、與個別化問題的初步探索。

制度的日?；侵笇⑵綍r的規(guī)范、發(fā)布的行政命令總結(jié)在一塊，經(jīng)過大家集體討論決定后形成長久不變的制度。這段時間感覺店里形成了很多的規(guī)范，而且也是得到了大家的一致認(rèn)可，所以可以形成一些正規(guī)的規(guī)范制度。這也是形成店里文化的一個重要途徑。平等化是規(guī)范對每一個人平等對待，不因任何因素而有所差異。這是規(guī)范的生命力。但是規(guī)范的平等不一定意味著公正。公平讓人站在同一高度，而公正讓人高度相同所以規(guī)范，特別是懲罰規(guī)范應(yīng)當(dāng)適度考慮因人而異。

第五相關(guān)建議部分

（1）總店部分:有時出去逛商圈的時候會有顧客主動來詢問房源的問題。是否可以采取措施將這部分隨機性的客戶采集起來？比如到樓盤“擺攤”，命名為“瑪雅房屋走進某某小區(qū)，為您提供最貼心的置業(yè)咨詢”等等。

（2）本店部分：層層管理是非常好的管理方式。但是這樣會不會隊長壓力過大，在承擔(dān)一部分行政任務(wù)的同時會不會影響業(yè)績？畢竟兩位隊長是店里的主力。但是這一條還是沒有考慮周全，只是一個建議而已。

第六附錄、

日本的人性化管理案例（源自網(wǎng)絡(luò)）

古語云：得人心者得天下！在企業(yè)管理中多點人情味，有助于贏得員工對企業(yè)的認(rèn)同感和忠誠度。只有真正俘獲了員工心靈的企業(yè)，才能在競爭中無往而不勝。

日本是世界人性化管理的楷模，值得所有國家管理界學(xué)習(xí)。

學(xué)習(xí)日企-從關(guān)注客戶到關(guān)注員工

日本企業(yè)中最多、最優(yōu)先研究的課題之一是：“消費者的期待是什么？”企業(yè)在長期的經(jīng)營過程中總是反復(fù)探討這樣的話題，因此他們基本有一個共識——消費者期待企業(yè)要能做到兩條：

第一，企業(yè)要值得信賴和令人安心。信賴的根本途徑就是嚴(yán)格按企業(yè)所“承諾”的提供服務(wù)；令人安心則是指，企業(yè)都會相信，消費者的要求大多是合理的。

第二，企業(yè)要提供高效和周到細致的服務(wù)?！罢驹谙M者的立場”去想、去做，才能提供周到細致的服務(wù)。這里，“以消費者為中心的靈活對應(yīng)”便是高效服務(wù)的靈魂。

而這些工作都需要人來完成。本質(zhì)上說，企業(yè)成也在人、敗也在人。日本企業(yè)管理中重視的是激發(fā)全員的工作激情，讓員工以高度的責(zé)任感為客戶、為企業(yè)盡心盡力。

那么，他們是怎么做到的呢？

基于信任用人

用一句我們非常傳統(tǒng)的話說：“士為知己者死”。

員工盡心竭力為企業(yè)工作的熱情如何被激活？最大的秘訣就在于他“被信任”。這里特別要提到的，不是只有管理人員“被信任”、“被重用”，日本企業(yè)的基本觀念是“信任人”，也就是每一位員工都被作為“人”而得到信任、尊重。只有關(guān)注全員的工作能力，才可能使每一位員工都迸發(fā)出活力，發(fā)揮特長。這就是日本企業(yè)用人觀的特點。

日本人常說：“生意的成功與否，完全看主管用人的態(tài)度，是信任員工的能力，還是否定他們?！比毡酒髽I(yè)的成功、日本制造的優(yōu)秀，是因為他們認(rèn)為員工都是優(yōu)秀的，這樣的價值觀傳導(dǎo)給了每一位管理者，這是使企業(yè)越做越強的驅(qū)動力。

“主管用人”的態(tài)度，根本來自企業(yè)的用人態(tài)度。如果老板總認(rèn)為：“員工就是來掙我的錢的、不會和我一心，我要處處防著他”；員工就會考慮：“這老板會不會坑我，我如何才能讓老板的承諾兌現(xiàn)，我如何保護自己的利益不受侵害？”雙方為此整日提心吊膽，甚至積怨在胸，那怎么能快樂地工作呢？

假如我們把員工當(dāng)成顧客來看待，我們就會變得心平氣和，就能更加客觀地重視他們。正如顧客往往有權(quán)利提出一些無理要求一樣，企業(yè)主應(yīng)該懷著感激的心情去接納員工。當(dāng)然，老板可能不喜歡總是評價公司的員工，卻喜歡不斷出主意的員工。不過，既要用人，就不能苛求，尤其不能存有“讓別人替自己效勞”的心理。

那么，是任用主管把員工管住，“給我干出活兒就行”，還是通過主管去傳遞企業(yè)對員工的關(guān)愛和幫助員工成長，這對企業(yè)長期的競爭力是會帶來不一樣效果的。信任的背后，所有員工都能感受到“被尊重”，在此基礎(chǔ)上他才能產(chǎn)生高度的責(zé)任感、使命感，竭盡全力地完成好他的工作。

重視團隊協(xié)作

日本企業(yè)一線員工的收入和工長、科長的收入相差是不大的，基本也就兩倍左右。為員工營造一個公平的世界，企業(yè)也基本沒有計件工資制。他們認(rèn)為，員工由計件工資制得到的獎賞，不過是對他具體工作的肯定，而非任何其他，如：忠誠、資歷、創(chuàng)新等。久而久之，員工就會得出結(jié)論：只有那些和勞動生產(chǎn)率提高相關(guān)的活動才是重要的，其他都不重要，這就會使員工逐漸忽略工作的其他重要方面，如：創(chuàng)新和奉獻精神，甚至?xí)砥髽I(yè)內(nèi)部的無序競爭、相互排斥，最終以犧牲質(zhì)量為代價。在日企看來，產(chǎn)品的“不良率低”是理所當(dāng)然的，完成規(guī)定的量化指標(biāo)也是份內(nèi)所應(yīng)當(dāng)做到的。因此，對僅僅為勞動生產(chǎn)率提高的相關(guān)活動從不獎勵。而工資政策中也從不把獎勵個人放在首位，尤其過分獎勵個別的高層管理者，他們認(rèn)為這會給企業(yè)員工之間的友好相處帶來麻煩。對員工的工資政策，看重的是公平合理原則，而不是強調(diào)人與人之間的差異。

創(chuàng)造溫情氣氛

在日企，無論是從哪個部門提升起來的管理者，都要具備能理解他人的能力和熱情。

日本中小型企業(yè)的社長上班，往往早上很早就來到公司，早早站在廠門口迎候員工，認(rèn)真地向每一位上班的員工打招呼問好。即使是對遲到的員工，也不會聲色俱厲地批評或訓(xùn)斥，而是說：“今天早晨一定是家里有什么事吧？沒關(guān)系，有什么困難盡管說出來，也許公司能幫上忙！”簡單的一聲寒喧，就使員工感到了企業(yè)的溫暖。當(dāng)員工結(jié)婚、生子或有喪事時，總能得到企業(yè)送的一份禮物和企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)簽名的慰問信。如果以團隊組合做出了成績，企業(yè)除了對員工進行表揚獎勵外，還要向其家人表示祝賀、致謝。

日本制造業(yè)大都經(jīng)歷了從經(jīng)營需要“留住員工”到“為了員工的生存而經(jīng)營”這個歷程。員工一旦被企業(yè)錄用，各種保險都會按照國家規(guī)定和公司承諾來辦理。員工對企業(yè)自然抱有強烈的依附感，把企業(yè)看作是個人生活的依靠和一生事業(yè)發(fā)展的基地。因此，員工的利益和企業(yè)完全拴在了一起，企業(yè)與員工真正結(jié)成了命運共同體。員工個人利益和企業(yè)利益的緊密相連，就使員工非常關(guān)心企業(yè)內(nèi)部的分配關(guān)系，也就能促使員工關(guān)心企業(yè)的發(fā)展與成長，反過來，員工也更愿意并安心在這里干下去。日本企業(yè)能夠留住員工靠的是：態(tài)度、情感、事業(yè)。

員工參加管理

在日本企業(yè)中，重要的問題一般都需要經(jīng)過全體員工反復(fù)討論，達成一致意見后，才能最后實施。而絕沒有“少數(shù)服從多數(shù)”這個概念。比如：豐田汽車出現(xiàn)質(zhì)量問題被召回時，訂單減少，使我所在的企業(yè)陷入“是否通過關(guān)閉一個分廠來渡過難關(guān)”的艱難選擇。關(guān)閉一個廠就意味著1000多名員工下崗，這時候，經(jīng)營者把利他之心、關(guān)愛之心、慈悲之心放在了經(jīng)營的核心位置，認(rèn)為遇到經(jīng)濟蕭條、工作量減少的時候，全體人員應(yīng)該一同渡過難關(guān)?；谶@種思想，該企業(yè)最后決定以取消企業(yè)全體員工的午餐費來代替關(guān)閉這個分廠的決策。這種大家愿意團結(jié)起來、共同承受和應(yīng)對困難的舉措，是不是我國企業(yè)應(yīng)該借鑒的呢？

國外許多成功的企業(yè)早已廣泛實行了“以人為本”的管理摸式，他們不僅僅給予員工以優(yōu)厚的物質(zhì)待遇，更重要的是給他們創(chuàng)造一個寬松的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的環(huán)境。筆者在此介紹世界上幾個人性化管理很成功的企業(yè)案例，以期拋磚引玉。

微軟的“職業(yè)階梯”

美國微軟公司人力資源部制定的“職業(yè)階梯”文件詳細列出員工從進入公司開始一級級向上發(fā)展的所有可選擇職務(wù)，并且列出了不同職務(wù)須具備的能力和經(jīng)驗，這使員工感到個人的職業(yè)發(fā)展前景樂觀，因此很少有人跳槽。

索尼大家庭

索尼公司總裁盛田昭夫諄諄教誨新入會的員工：“索尼是個親密無間的大家庭，每個家庭成員的幸福部靠自己的雙手來創(chuàng)造。在這種嶄新的生活開始之際，我想對大家提出一個希望：當(dāng)你的生命結(jié)束的時候，你們不會為在索尼度過的時光而感到遺憾。”索尼的確是一個大家庭，不僅僅因為絕大多數(shù)索尼職工都要在這里度過一生。在公司里，領(lǐng)導(dǎo)同職工之間保持著良好的關(guān)系，把他當(dāng)作索尼家庭的成員來對待。在有些情況下，職工與老板處于同樣的地位。索尼工廠的任何一位管理人員都沒有個人辦公室，連廠長也不例外。公司主張管理人員與他的辦公室職員坐在一起辦公。共同使用辦公用品和設(shè)備。在車間里，領(lǐng)班對工人表現(xiàn)出真誠的尊重與關(guān)心。索尼公司強調(diào)家庭式的責(zé)任感和協(xié)作精神，以此激發(fā)每個成員發(fā)揮主動性，激發(fā)他們參與管理的熱情。盛田昭夫主張，衡量一位管理人員的工作成果，主要是看他能把一大批人組織到什么程度，以及能否有效地使每個成員做出最好的成績，并使他們真正融為一體。索尼公司每個職工每年平均提出8條建議，多數(shù)建議使得工作更省力和更可靠，或者使工作效果有所提高。

索尼大家庭式文化還表現(xiàn)在對職工工作的關(guān)心和對偶然過失的包容。如果某個職工不適應(yīng)他的崗位和工種，公司領(lǐng)導(dǎo)決不會對此漠然視之。公司也從來不因為某個員工的偶然過失而解雇職工。公司認(rèn)為，在出現(xiàn)事故時，最重要的不是把錯誤歸罪于某人，而是找出錯誤的原因。如果澄清失誤原因并公之于眾，犯錯誤的人就可從中吸取教訓(xùn)，其他人也就不會犯同樣錯誤。這種做法是以對職工的充分尊重和堅定的信任為基礎(chǔ)的。

房產(chǎn)中介述職報告 篇4

房產(chǎn)中介自查報告

自收到縣房地產(chǎn)管理處《關(guān)于開展開化縣房地產(chǎn)中介市場專項整治工作通知》后，我高度重視， 結(jié)合工作實際， 嚴(yán)格對照 《通知》 ，對本中介業(yè)務(wù)全面檢查， 現(xiàn)將自查情況匯報如下：

1.我部按照《通知》要求，經(jīng)營行為依法合規(guī)。對明確不允許支付手續(xù)費的業(yè)務(wù)做到令行禁止。

2.本中介機構(gòu)具備監(jiān)管部門批準(zhǔn)的有效資質(zhì)。

3.合同信息如實錄入銷售管理系統(tǒng)，嚴(yán)格按照操作規(guī)范申請和使用渠道代碼和銷售人員代碼。

4.本中介服務(wù)部嚴(yán)禁通過中介機構(gòu)虛開發(fā)票及虛增業(yè)務(wù)管理費用方式套取資金、嚴(yán)禁通過中介機構(gòu)向利益關(guān)聯(lián)單位和個人非法輸送利益，嚴(yán)禁利用中介業(yè)務(wù)和中介渠道進行其他違法、違規(guī)活動。

雖然這次自查自糾沒發(fā)現(xiàn)什么違規(guī)問題， 但我將進一步深入學(xué)習(xí)貫徹《通知》及中介業(yè)務(wù)相關(guān)管理制度，增強依法合規(guī)經(jīng)營意識。

開化縣金竹房產(chǎn)中介服務(wù)部

2016年8月2日

房產(chǎn)中介述職報告 篇5

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，在座的XX地產(chǎn)精英們：首先跟你們拜過早年，新年好!先自我介紹一下，我是XX店二部的XXX，在XX地產(chǎn)工作了將近三年，我和在座的精英們一樣，從開始的業(yè)務(wù)員做起，經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)、幫助與同事的支持，和自己的不懈努力，慢慢成長為業(yè)務(wù)主管，然后到XX二部的經(jīng)理。在過去的一年里，很感謝楊總、李總、匡經(jīng)理的指導(dǎo)和幫助，感謝XX二部所有同事對我工作的支持與協(xié)助，同時也感謝我們辦公室的所有同事在背后的大力支持和幫助。

(業(yè)績方面)雖然我們XX二部成立的時間只有一年，在過去的一年里，還是取得了比較滿意的成績，20xx年我們XX二部全年的總業(yè)績將近30萬元，平均每月的業(yè)績?yōu)?.5萬元。由于我們XX二部成立才一年，所以在前半年我們都是在摸索和學(xué)習(xí)當(dāng)中，前半年的業(yè)績?yōu)椋?2萬左右，平均每月的業(yè)績?yōu)?萬，后半年經(jīng)過不斷的改進和努力，取得了比較大的進步，09年后半年我們部門的總業(yè)績?yōu)?8萬元左右，平均每月的業(yè)績?yōu)?萬左右。后半年與前半年相比較，后半年的業(yè)績是前半年的1.5倍。進步還是比較大的。

(管理方面)我們XX二部一直遵照公司的管理制度，結(jié)合部門的實際情況，加強內(nèi)部管理，并獎罰分明。在部門內(nèi)部形成一種相互學(xué)習(xí)相互協(xié)助的工作機制。在實際工作中，有成功的經(jīng)驗我們大家一起分享，有失敗的教訓(xùn)我們會一起總結(jié)、討論，并找出根本原因和拿出補救措施。全面營造一個和諧、拼搏的工作氛圍?？傊?，我們XX二部人員不多，流動性也不大，留下的都是精英，新加入的都是后起之秀。所以在20xx年我們就取得一個開門紅，1月份的業(yè)績?yōu)?4245.00元。我相信在20xx年我們會取得更大的成績。

(20xx年年度計劃)20xx年我們XX二部的業(yè)績是將近30萬元，20xx年我們計劃做到50萬的業(yè)績，每月業(yè)績保持在公司前3名。有壓力就有動力，為達到上述既定的50萬業(yè)績目標(biāo)，我們部門將會采取以下幾點：1、每個員工加強學(xué)習(xí)專業(yè)知識，2、提高業(yè)務(wù)技能，如：談單和簽單的技巧。3、強化內(nèi)部管理，提高員工素質(zhì)。我相信，在我們XX二部成長的員工，每個都能獨立談單、簽單，獨當(dāng)一面，成為創(chuàng)二地產(chǎn)的佼佼者。

20xx年是有希望的一年，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的壯大，我相信在新的一年里我們創(chuàng)二公司會有新的機遇、新的希望、新的發(fā)展。祝愿在座的各位在新的一年里身體健康，財源滾滾。同時祝愿我們創(chuàng)二地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，分店越開越多，業(yè)績節(jié)節(jié)攀升。我的總結(jié)完畢。謝謝大家!

述職人：xxx

20xx年xx月xx日

房產(chǎn)中介述職報告 篇6

一、工作概述

在過去的一年中，我作為房產(chǎn)中介，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的購房和租房服務(wù)。通過不斷的努力和學(xué)習(xí)，我取得了一定的業(yè)績，并為公司的業(yè)務(wù)拓展做出了貢獻。

二、工作內(nèi)容與成果

1. 客戶服務(wù)與咨詢：作為中介，我始終堅持客戶至上的原則，為客戶提供專業(yè)、及時的房產(chǎn)咨詢服務(wù)。我耐心解答客戶的疑問，了解他們的需求，為他們推薦合適的房源或客戶。通過良好的服務(wù)，我贏得了客戶的信任和滿意度。

2. 房源與客源管理：為了更好地服務(wù)客戶，我積極開展房源和客源管理工作。通過實地勘查、拍攝照片、撰寫詳細描述等方式，我確保了房源信息的真實性和準(zhǔn)確性。同時，我主動尋找和開發(fā)潛在客戶，拓展了公司的業(yè)務(wù)渠道。

3. 合同簽訂與交易協(xié)調(diào)：在客戶選定合適的房源后，我負責(zé)合同的簽訂和交易的.協(xié)調(diào)工作。我仔細審查合同條款，確保雙方的權(quán)益得到保障。在交易過程中，我積極協(xié)調(diào)各方關(guān)系，處理可能出現(xiàn)的問題，確保交易順利進行。

4. 市場動態(tài)與政策研究：為了更好地把握市場動態(tài)和政策變化，我定期進行市場調(diào)研和政策研究。通過了解市場趨勢和政策走向，我能夠為客戶提供更有價值的建議和指導(dǎo)。

三、經(jīng)驗總結(jié)

1. 專業(yè)知識與技能：在房產(chǎn)中介工作中，專業(yè)知識與技能是基礎(chǔ)。我不斷學(xué)習(xí)房產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)、市場動態(tài)和交易流程，提高自己的專業(yè)素養(yǎng)。

2. 溝通能力：良好的溝通能力是中介必備的素質(zhì)。我注重與客戶、房東和其他相關(guān)方的溝通，建立互信關(guān)系，為交易的成功奠定基礎(chǔ)。

3. 團隊合作：在工作中，我積極參與團隊合作，與其他同事共同協(xié)作完成項目。我們互相學(xué)習(xí)、分享經(jīng)驗，共同成長。

4. 誠信與責(zé)任心：作為中介，誠信和責(zé)任心至關(guān)重要。我始終堅持誠信原則，對客戶負責(zé)，確保交易的公平、公正。

四、未來展望

在未來的工作中，我將繼續(xù)努力提高自己的專業(yè)能力和服務(wù)水平，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的服務(wù)。同時，我將不斷拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域和市場渠道，為公司的發(fā)展貢獻更多力量。我相信在公司的支持和個人的努力下，我會成為一名更加優(yōu)秀的房產(chǎn)中介。

房產(chǎn)中介述職報告 篇7

關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報告

一、調(diào)研時間：2014年5月8日

二、調(diào)研地點：桂東縣城

三、調(diào)研人員：陳愛珍、羅詩民、李志華

四、調(diào)研背景及目的：近幾年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我國各大城市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強勁增長勢頭，同時，二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。通過對地產(chǎn)中介的調(diào)研，了解桂東二手房的交易市場情況，尋求與地產(chǎn)中介的合作機遇，為郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的營銷和推廣夯實基礎(chǔ)，爭取搶占更多的市場份額。

五、調(diào)研情況：桂東縣城內(nèi)共有五家房地產(chǎn)中介，我們走訪了全部的地產(chǎn)中介，其中有一家（永鑫地產(chǎn)中介）未開門，相關(guān)調(diào)研情況如下：

1、億佳中介：地處桂東縣城羅霄廣場，成立于2013 年，我們從工作人員了解到，該中介二手房的交易量為3-4套/月，其中有房產(chǎn)證的二手房交易就比較少，主要交易的

房產(chǎn)為宅基地和價格在20萬元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，交易的毛坯房價格在18萬—40萬元之間，裝修房在30萬—40萬之間。工作人員還告訴我們6年以上房齡的房產(chǎn)辦證的就相對多一點，其實客戶也很想購買有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購買小產(chǎn)權(quán)房。

2、安居樂業(yè)中介：地處桂東縣湘贛路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量為10套/月左

右，其中有證的交易量大約占40%，2014年的交易量為4-5套/月，有證的交易量相比前兩年有所上升。該中介交易的二手房價格在12萬—40萬元之間，過年前后的成交量相對大一點，主要客戶為桂東農(nóng)村人和外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。

3、雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車站附近，2013年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗。交易量在每月幾套到十多套不等，平均下來在5-6套/月，6-8月為交易淡季。該中介交易的二手房價格在16萬—40萬元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。

4、瀟云居地產(chǎn)中介：地處桂東縣農(nóng)貿(mào)市場，成立于 2010年，有四年行業(yè)經(jīng)驗。交易量為5-6套/月，其中有證

二手房交易量為1套/月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房價格在15萬—40萬元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。

在走訪的幾家房地產(chǎn)中介，我們將我行的二手房信貸產(chǎn)品資料提供給了中介工作人員，并留下了信貸客戶經(jīng)理名片，一旦有這方面的信貸需求將會與我行聯(lián)系。

六、情況總結(jié)與說明：

1、從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。但現(xiàn)有客戶和潛在客戶群體大部分為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員，客戶群體相對不是很符合我行客戶的準(zhǔn)入條件。

2、二手房購買客戶有較為強烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。

3、房地產(chǎn)中介以及二手房購買客戶首先想到是到農(nóng)

行、建行辦理二手房貸款，對郵儲銀行的二手房貸款產(chǎn)品不了解甚至不知道郵儲銀行有這款信貸產(chǎn)品。

4、二手房購買客戶對貸款利率、貸款期限、放款速

度、還款方式以及如何抵押等這些問題比較關(guān)心。

七、工作建議：

1、加大郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的宣傳力度，重點宣傳我行產(chǎn)品的貸款利率、貸款期限等優(yōu)勢，讓郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品家喻戶曉，深入人心，可以通過印發(fā)宣傳折頁和在羅霄廣場大型戶外led進行產(chǎn)品宣傳(已與我行簽訂了服務(wù)協(xié)議)。

2、加強與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。

3、選擇好目標(biāo)客戶，做好二手房貸款相關(guān)服務(wù)工作，提高業(yè)務(wù)處理效率、提升客戶服務(wù)水平，吸引更多的客戶前來郵儲銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，以點帶面，從而增強我行個人信貸業(yè)務(wù)市場競爭力。篇二：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場調(diào)查報告 關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報告

住房是關(guān)系國計民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識。

一 調(diào)查背景

基本情況

業(yè)務(wù)流程及收費標(biāo)準(zhǔn)

其它相關(guān)基本信息

二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達到公司的發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時，省錢，省心，放心的交易平臺。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務(wù)。

第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費，他們認(rèn)為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實除了信息整合之外，我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價、簽約、過戶、交割是整個流程，在每個環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時，跟客戶、跟業(yè)主達成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強等等。最后是議價，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價與客戶需求價和具體成交價之間的差距都需要中介公司進行調(diào)節(jié)，要想真正達成交易還是存在很大困難的。議價之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個是房款的交割，一個權(quán)證過戶，再一個金融服務(wù)。在這三方面實現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識，其所擁有的與銀行等金融機構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進一步分析

隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認(rèn)識的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識的一人，試問怎能為客戶提供一個安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個最大差別，就是沒有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價格的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，極大的干擾了整個行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴(yán)重損害了其他中介企業(yè)的合法利益。 第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實當(dāng)中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價格要求就要逃單，，更有甚者連警告和砍價都嫌費事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進行追究會十分棘手與無奈。客戶經(jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當(dāng)權(quán)益會受到損害。 四 幾點建議

針對以上這些問題，怎么進一步規(guī)范這個市場呢，我個人的認(rèn)識有以下幾點：

第一 抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運行。從行業(yè)資格認(rèn)可上，先有一個門檻，然后再以此為起點，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點，他就有可能被要求退出這個行業(yè)，只有整個體系完善了，才能夠真正提高整個行業(yè)水準(zhǔn)。

第二 建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息共享，同時倡導(dǎo)獨家代理，實現(xiàn)快速交易。建立一個信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺上。通過這種信息平臺，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準(zhǔn)確，消費者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺上推行獨家代理，可實現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶委托之后在咱們的平臺上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個房源信息，從而實現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。 第三 強化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運行中的一些問題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四 引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑，因為單純依靠門店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五 中介機構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實生活中人們對中介組織的種種誤會都源于個體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實處，才能為中介機構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。篇三：房屋中介調(diào)研報告

房屋中介價格機制的調(diào)研報告

1、目的

為了及時了解和掌控二手房市場動態(tài)，以促進公司二手房業(yè)務(wù)的開展。通過對市區(qū)項目附近二手房中介業(yè)務(wù)的考察，了解其他中介公司運營二手房的價格機制，并編寫成調(diào)研報告。

2、調(diào)研時間

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、調(diào)研方式

通過現(xiàn)場走訪和電話詢問的方式，對鄭州二手房市場進行考察。

4、調(diào)研對象

住宅租售、寫字樓租賃

5、調(diào)研區(qū)域 住宅租售區(qū)域劃分：

第一區(qū)域：康橋華城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。 第二區(qū)域：溪山御府共考察3家公司。 第三區(qū)域：康橋上城品共考察5家公司。 第四區(qū)域：康橋花園區(qū)域共考察3家公司 寫字樓租賃區(qū)域：

索克世紀(jì)大廈、二七萬達寫字樓、升龍國際大廈

6、調(diào)研明細 住宅租售明細：

第一區(qū)域

第二區(qū)域

第三區(qū)域

第四區(qū)域 寫字樓租賃明細：

7、住宅與寫字樓租售匯總 住宅租售

1、過戶手續(xù)：過戶手續(xù)普遍價格為1000-2000元，其中部分公司把費用分為2部分，房屋過戶及貸款價格各為1000元。

2、二手房買賣：二手房看房根據(jù)市場調(diào)查全部為免費，交易成功中介費業(yè)內(nèi)習(xí)慣為房價的2%（鄭州市場基本都按照2%收?。?。

3、二手房出租：出租房看房根據(jù)市場調(diào)查一部分為免費，一部分為先圖片看房，同意以后實體看房價格為20元一套，還有一部分是收取50-100元押金，看房滿意后轉(zhuǎn)為中介費，如果不滿意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收費。交易成功后收取一月租金的50%作為中介費。

寫字樓租賃

1、傭金標(biāo)準(zhǔn)：通過上述調(diào)查顯示，傭金標(biāo)準(zhǔn)一般是第一月租金的50%，承租方負擔(dān)。

2、看房標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓看房根據(jù)市場調(diào)查少部分為免費，其他中介公司收取標(biāo)準(zhǔn)為20-30元，后期未能達到成功租賃，服務(wù)中心將對押金不予退還，如成功租賃，服務(wù)中心將退還押金。

經(jīng)營采購部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司經(jīng)營模式調(diào)研報告

1、目的

為了給本公司建立二手房經(jīng)營模式提供參考，以促進本公司搭建優(yōu)化合理的二手房經(jīng)營平臺，特對鄭州二手房中介市場的經(jīng)營模式進行調(diào)研。

2、調(diào)研對象 21世紀(jì)不動產(chǎn)、建宇不動產(chǎn)、大象房產(chǎn)

3、調(diào)研內(nèi)容

房屋租售經(jīng)營模式

4、調(diào)研明細 21世紀(jì)不動產(chǎn)

房屋租賃運作流程： 置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。 置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。 意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。 初級意向客戶，雙方洽談未達一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記，備案；

中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息，收取20元/次信息服務(wù)及看房服務(wù)費； 重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂租賃協(xié)議，一式三份，一份在21世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司備存。 ．7交易成功后，21世紀(jì)不動產(chǎn)將收取承租方第一個月租金的50%作為傭金，置業(yè)顧問將租賃登記表等相關(guān)記錄歸檔，并對租賃信息更新。如果交易失敗，21世紀(jì)不動產(chǎn)將收取一套房20元的看房費。 房屋出售運作流程 置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。 置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。 意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程 中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。 初級意向客戶，雙方洽談未達一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記、備案。

中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息。 重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂買賣合同，一式三份，一份在21世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司備存。 雙方簽訂合同之后，買方必須向21世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司繳納一萬元的押金，21世紀(jì)中介公司為其開具收據(jù)；賣方必須把房產(chǎn)證和土地使用證押在21世紀(jì)中介公司。 買方一次性付款，同時賣方房產(chǎn)沒有設(shè)置抵押，中介公司會派過戶專員帶領(lǐng)雙方去鄭州房管局辦理過戶手續(xù)。（買方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方夫妻必需同時到場，如果夫妻雙方離婚，必須出具單身證明；賣方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，賣方夫妻必須同時到場，如果房子還有其他共有人，其他共有人也務(wù)必到場） 買方戶口不在鄭州本地，如需購買房子，務(wù)必出具一年的納稅證明方可辦理。(沒有一年納稅證明，向中介公司繳納一部分費用，中介公司可進行暗箱操作。) 買方一次性付款，但是賣方在房子上設(shè)有抵押，置業(yè)顧問會帶領(lǐng)雙方去抵押銀行解押，待解押手續(xù)辦完，方可去房管局辦理過戶手續(xù)。 買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)未設(shè)抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司可帶領(lǐng)買方前去銀行把房子進行抵押，銀行把貸款一次性付給賣方，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明） 買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)已設(shè)置抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司帶領(lǐng)雙方前去銀行解押，解壓過后，然后在為買方進行抵押，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，夫妻雙方必到場，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明；賣方需帶篇四：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告

一、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開展調(diào)研活動的背景、目的及相關(guān)情況的說明

（一）行業(yè)調(diào)研的背景及目的

根據(jù)2011年8月24日房地產(chǎn)中介管理座談會議精神，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，共同營造一個良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，協(xié)會在我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中開展調(diào)研活動。旨在了解我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中存在的各種不規(guī)范的服務(wù)行為，不規(guī)范行為產(chǎn)生的原因，及對進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的措施及建議。

（二）行業(yè)調(diào)研相關(guān)情況說明

本次調(diào)研活動主要采取調(diào)查問卷的形式，主要調(diào)研對象為我市房地產(chǎn)中介協(xié)會的會員單位，共發(fā)出調(diào)查問卷129份。截止至2011年9月20日，協(xié)會秘書處共收到會員反饋的調(diào)查問卷28份，其中有效樣卷25份。

二、調(diào)查問卷中反映出的關(guān)于我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題

近年來，我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，與廣大市民的生活越來越緊密，也得到市民對中介這一行業(yè)的認(rèn)可，但也對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及對從業(yè)人員的期望和要求也越來越高。在一些場合，諸如“謝絕中介”、“中介免談”等情況時有發(fā)生。在房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的過程中，出現(xiàn)了很多市民投訴的問題，引發(fā)不必要的糾紛。為什么會產(chǎn)生這樣的問題，主要有以下五個方面的原因。

（一）部分中介公司無證或者證照不齊經(jīng)營

有些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營不規(guī)范，無證或者證照不齊，沒有基本的制度約束從業(yè)人員，有的甚至以掛靠形式，不備案，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重法律糾紛，就關(guān)門走人。

（二）部分中介公司或經(jīng)紀(jì)人隨意承諾

有些中介公司的經(jīng)紀(jì)人為促成交易，或者是搶奪客源、盤源，對客戶做出許多超出其控制范圍的事項，甚至違背法律法規(guī)的事項進行承諾，例如報低價、保證貸款金額或年限等，一些中介公司甚至協(xié)助客戶辦理假工作證明、補報個稅等來替某 些不符合購房資格的購房者購買房子，造成中介行業(yè)魚龍混雜。

（三）部分中介公司服務(wù)費收取不規(guī)范

各中介公司遍布市內(nèi)大街小巷，不少小中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責(zé)任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費、吃差價、報低價、騙中介費等現(xiàn)象。

1、亂收費。某些中介公司為促成交易，承諾低廉的中介費，卻要求客戶繳納高昂按揭服務(wù)費用，甚至某些機構(gòu)為了制造收費機會，額外增加服務(wù)的項目，或者將服務(wù)項目分拆分別收費、甚至虛構(gòu)按揭服務(wù)項目。另還有，對一些特定的房源（獨家等）收取超過規(guī)定的費用。如，一些中介公司及經(jīng)紀(jì)人為追求高利潤，收取比規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)還

多的傭金。如購房者不愿意多支付，則因為房源的獨家性只能放棄。但購房合同上傭金數(shù)額仍舊是符合規(guī)定的，另多出部分一般直接收取現(xiàn)金，且不開據(jù)發(fā)票和任何收費證明，一旦發(fā)生糾紛，客戶投訴無證據(jù)。

2、報低價。基于目前房價高踞，購房的成本居高不下，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促成交易，故意暗示消費者可以低于實際交易價格的價格簽署房屋買賣合同，逃避國家稅收，從而降低購房成本。

3、吃差價。在買賣雙方信息不對稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實成交價，采用“壓上家、瞞下家”的手段，將買賣雙方之間的差額據(jù)為己有，又或者直接參與交易炒賣房屋。

4、私下收取費用。在買賣交易過程中，私下收斂客戶的傭金或定金，但通常因金額較小而無法立案。

（四）部分中介公司利用虛假信息騙取中介費

有的經(jīng)紀(jì)人或中介公司制造虛假或不實廣告信息，誘導(dǎo)消費者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問題、以次充優(yōu)、對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售等，一旦消費者繳納定金或中介費后，就以種種理由推脫或不理睬消費者，更有甚者，中介人員收了定金后卷款逃走。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃稅

有的小中介公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只給客戶開具收據(jù)而不開發(fā)票，逃避國家有關(guān)的稅收。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)中介市場競爭激烈

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，截止今年上半年，備案在冊的房地產(chǎn)中介公司已達3000多家，導(dǎo)致我市的中介行業(yè)競爭激烈，其中確

實存在著一定程度的過分競爭的情況。例如，某些房地產(chǎn)中介公司為搶房源不惜采用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取房源信息，對業(yè)主生活造成一定的騷擾；為搶客戶又向客戶提供虛假信息，詆毀同行，甚至“壓價競爭”，手段層出不窮，但收取服務(wù)費后卻未能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等問題，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生極壞的影響。

（二）房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信觀念不足

隨著我國經(jīng)濟改革的進一步深入，社會誠信問題越來越受到社會各界的廣泛關(guān)注。有些不正規(guī)的中介公司及從業(yè)人員，為達到盈利目的，惡意欺詐消費者，引發(fā)的交易糾紛層出不窮，使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光較多的行業(yè)之一，損害了行業(yè)形象。

（三）房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)偏低

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認(rèn)證、監(jiān)管制度尚不完善，雖大部分從業(yè)人員都已獲得執(zhí)業(yè)證，但執(zhí)業(yè)證考試內(nèi)容比較單一，考取較容易，也沒有對已經(jīng)獲得且正在從事中介行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人予以再培訓(xùn)學(xué)習(xí)。還有一部分沒有獲得執(zhí)業(yè)證或者執(zhí)業(yè)證還沒有頒發(fā)的也已匆匆上崗，這就造成我市中介從業(yè)人員良莠不齊。許多中介公司從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識和法律常識、不按政策規(guī)定操作等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。

（四）房地產(chǎn)中介行業(yè)法規(guī)不完善，相關(guān)部門查處力度不大

有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，是司法部門、行政部門的執(zhí)法要求。但目前我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)相對滯后，中介機構(gòu)承擔(dān)民事或者刑事責(zé)任的具體規(guī)定過少或者規(guī)定的過于籠統(tǒng)。對中介公司的查處力度不大，許多違法違規(guī)的行為難以得到有效的追究，亦很少能獲得嚴(yán)厲的制裁；對一些行業(yè)從業(yè)人員的違規(guī)行為難以進行處理或無法處理，導(dǎo)致對房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏監(jiān)管力度。

而未得到嚴(yán)肅處理的這部分違規(guī)從業(yè)人員抱著僥幸心理，可能會繼續(xù)以違法、違規(guī)的方式從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，乃至讓一些原本安分守己的中介從業(yè)人員受到利益誘惑，助長了不規(guī)范行為的發(fā)生。

（五）房地產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻低，退出條件寬松

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營業(yè)場所及從業(yè)人數(shù)限制不多；一些信息服務(wù)機構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超出經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。行業(yè)準(zhǔn)入門檻太低，促使行業(yè)產(chǎn)生了很多期望短期賺取“快錢”的小型公司，縱容員工不擇手段開展業(yè)務(wù)，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生不良影響。另外，針對退出中介行業(yè)的行為沒有設(shè)立有效的監(jiān)管機制，退出行業(yè)的條件寬松，這樣為皮包公司、皮包經(jīng)紀(jì)提供了滋生土壤。

（六）一些消費者法律意識不強

目前我市房地產(chǎn)交易的成本較高，一些客戶為降低購房成本，選擇收費較低的房地產(chǎn)中介公司為其提供服務(wù)。在收費不足以維持正常經(jīng)營的情況下，中介公司只能另尋出路，在按揭服務(wù)等其他費用上尋求差補。按揭回傭已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則，低廉的中介收費逼迫中介企業(yè)要求按揭機構(gòu)加大按揭回扣的金額。于是，按揭費亦水漲船高，但實際上按揭機構(gòu)的收益并未增加，為了追求效益，按揭機構(gòu)唯有降低按揭服務(wù)質(zhì)量或者增加甚至虛增收費項目，以求維持經(jīng)營。

四、關(guān)于進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行業(yè)的措施和建議

（一）完善房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

目前我市的許多關(guān)于房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)大力推進房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，強化和細化房地產(chǎn)中介機構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及賠償?shù)确矫娴南嚓P(guān)規(guī)定。例如：在二手房交易過程中，房地產(chǎn)中介公司、按揭機構(gòu)及金融機構(gòu)的關(guān)系密不可篇五：房地產(chǎn)中介業(yè)調(diào)查報告

此次檢查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)都能在營業(yè)場所內(nèi)懸掛營業(yè)執(zhí)照、備案資質(zhì)證，基本上都能將業(yè)務(wù)流程尤其是收費項目及其標(biāo)準(zhǔn)上墻公示，但在內(nèi)部管理制度、財務(wù)管理制度、檔案管理等方面，不少中介服務(wù)企業(yè)存在著薄弱環(huán)節(jié)。尤其是在財務(wù)管理這項，不少中介服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模較小，聘請的是兼職會計或代賬會計。但在檢查過程中，也發(fā)現(xiàn)部分上規(guī)模、重視品牌的中介服務(wù)機構(gòu)在這方面的工作比較完善。隨著電腦以及網(wǎng)絡(luò)的逐步普及，中介服務(wù)機構(gòu)基本都具備了上網(wǎng)的條件，通過網(wǎng)絡(luò)進行信息收集、發(fā)布已成為日常業(yè)務(wù)過程中重要內(nèi)容之一，提高其電腦操作技能也是急需解決的問題之一。 c、本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)競爭力有待提升

目前，在揚州市區(qū)從事商品房代理銷售、前期策劃、定位的房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)仍以外來房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)為主，如中盛置業(yè)、上海泰鵬等，而本土房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)受囿于資金、人才等因素，鮮有涉足新房市場。再從二手房市場來看，本土中介服務(wù)機構(gòu)雖有熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境等優(yōu)勢，但如“天際偉業(yè)”與銀行聯(lián)手布點開展業(yè)務(wù)等，外來房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對本地房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必將形成沖擊，雖然有順馳的“兵退揚城”前例，但外來房產(chǎn)中介企業(yè)還是給揚州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介市場帶來了新的血液，其積極作用不容忽視。市場的競爭是無情殘酷的，其實質(zhì)就是人才的競爭。

新情況、新趨勢值得關(guān)注

通過這次檢查，對照以前檢查所發(fā)現(xiàn)的問題，檢查人員發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場還存在諸多問題，其中有不少是老問題，同時還出現(xiàn)了一些新情況、新趨勢值得重視和關(guān)注。 a、老問題 1.競爭力偏弱。由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)普遍規(guī)模小、實力弱、低水平運轉(zhuǎn)、粗放式經(jīng)營。在這方面本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)表現(xiàn)得較為明顯。大部分中介公司實力較弱，競爭力不強，這次檢查的110家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)大部分注冊資金為10萬元。 2.門店的非理性擴張。部分取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介企業(yè)的一塊牌子“到處掛”，東西南北各個區(qū)都有它的身影，這其中有直營的布點，也有“資質(zhì)出租”的加盟形態(tài)，“搶灘布點”成為部分中介服務(wù)機構(gòu)認(rèn)為能擴大自身競爭力的有效途徑，因為至少還可以多點“掛靠費”收入，但給行業(yè)主管部門的監(jiān)管工作帶來新的難題。 3.信息渠道需疏導(dǎo)，缺乏廣泛的交流合作與溝通。在房源、客戶等信息被房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)奉為“生命線” 的情況下，部分房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對來登記的房源信息不認(rèn)真審核就發(fā)布信息，有些甚至在未看到任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下，

僅憑電話登記就發(fā)布廣告，造成市場上很多房源信息不真實、不準(zhǔn)確、重復(fù)信息多，浪費資源，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。 5.代理費偏低。在市場檢查過程中，代理費偏低是多數(shù)房產(chǎn)中介所反映的問題，而且此問題自1999年代理費由3%下調(diào)至1%以來，一直是房產(chǎn)中介業(yè)一直反映較為強烈的。據(jù)了解，國內(nèi)一些大城市如北京、上海、廣州等，中介服務(wù)費上限都在2%-3%之間，而南京現(xiàn)行的收費標(biāo)準(zhǔn)為%，2007年一季度，南京二手房均價已達7800元/㎡，而揚州市區(qū)同期二手房均價僅為3254元/㎡，以同一套80㎡二手房計算，南京的中介代理費要比揚州高出3637元，除了兩地平均工資水平有差異外，其他經(jīng)營成本基本相同，而且南京部分中介還有要求將代理費上調(diào)至

%—3%的呼聲，由此可見，我市現(xiàn)行的房產(chǎn)中介收費標(biāo)準(zhǔn)確實偏低，再加之中介服務(wù)機構(gòu)較多，市場競爭激烈，也成為部分中介服務(wù)企業(yè)獲取不正當(dāng)利益的借口。 b、新情況

由于二手房市場的競爭日益加劇，優(yōu)勝劣汰過程加快，部分房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)出于生存需要或是追逐利潤的驅(qū)動，采用新手法獲利。 新手法比較典型的是吃差價。吃差價行為分成以下幾類：背靠背成交、現(xiàn)金收購?，F(xiàn)金收購是指部分中介公司利用房產(chǎn)持有者圖方便或者急于套現(xiàn)的心理，將房產(chǎn)低價收購再高價轉(zhuǎn)出的行為?！氨晨勘场背山坏姆绞绞牵?jīng)紀(jì)人想方設(shè)法不讓買賣雙方見面，對賣方壓價，到買方這邊又抬高價，暗中賺取價格差，利用買賣雙方信息不對稱，刻意隱瞞價格，有欺騙行為，使得買賣雙方的利益都受到了損失。相對于現(xiàn)金收購而言，“背靠背”成交更具隱蔽性、欺騙性，這在我市的房產(chǎn)市場上屢有發(fā)生。建設(shè)部2006年10月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價”，對此種違法行為要堅決予以打擊。 解決問題的途徑、對策

為從根本上解決房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題，市房管部門將采取一系列制度性措施，比如建立誠信檔案、二手房經(jīng)紀(jì)合同、二手房房源網(wǎng)上備案、行業(yè)自律等。

一是誠信檔案——發(fā)揮社會公眾監(jiān)督作用 二是逐步推行存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上用戶認(rèn)證手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受出售或者出租經(jīng)紀(jì)委托后通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)與委托人簽訂存量房經(jīng)紀(jì)委托合同后，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時發(fā)布委托出售和出租房屋的基本信息。達成交易后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為交易當(dāng)事人提供簽訂房地產(chǎn)買賣合同或者租賃合同的網(wǎng)上操作服務(wù)。交易合同經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案。

房地產(chǎn)權(quán)利人如果不委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出售或者出租存量房，也可向房地產(chǎn)交易中心申請通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)布房源信息。雙方達成交易的，房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)為交易雙方當(dāng)事人提供簽訂交易合同的服務(wù)。

三是研究建立資金交易專用賬戶

此外，應(yīng)積極推動行業(yè)自律組織的建設(shè)，貫徹落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，并積極發(fā)揮行業(yè)自律組織作用。

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